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房仲受牽連：打房不要打錯對象

更新日期:2010/7/14

〔記者簡明葳／台北報導〕央行日前祭出選擇性信用管制，讓第二季買氣滑落的房市再受打擊，房仲業的業績首當其衝，台北市不動產仲介公會理事長黃鵬?直言，打房已打到產業。業者並提出投機客、投資客大不同理論，希望打房不要打錯對象。

台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，若依照職業、投資標的與投資區域細分，可將投資客分為七大族群，有集資型的菜籃族，加工再出售型的室內設計師，專作法拍的拍賣型，將物件隔間再租的出租型，投資店面型，節省贈與稅、遺產稅的目的型等。

古景良認為，上述把房地產當作理財用的投資客，對房價影響有限，打房不能統統打。要打的應是大量利用人頭戶，採取高財務槓桿操作的職業型投機客。

不願具名的房仲業者說，「投機客」對房產業就像《哈利波特》裡的「佛地魔」一角，有實力操縱市場，卻是自私的非善類。昨有大型投資客跳出來向彭總裁嗆聲，其實房仲業者也深怕央行再出招，眾人「剉咧等」。

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外資買樓看好商用不動產

更新日期:2010/07/14 10:40

(中央社記者韋樞台北14日電)亞太置地砸大錢買台北房地產、興富發出售新莊土地獲利6億元。法人表示，外資買樓顯示看好台灣商用不動產後市，預期商用不動產未來有表現空間。

海外私募基金亞太置地投資公司（Asia PacificLand，簡稱APL）砸30.5億元買下欣陸控股在台北市西門町漢中街的「新萬國廣場商業大樓」。

興富發繼6月出售桃園土地，拿回資金27億元後，昨天再度以32億元、每坪165萬元，賣出新莊副都心商業區土地，處分利益高達6.17億元，預估11月入帳。

法人分析，興富發6月先出售桃園土地，獲利4.7億元，每股稅後盈餘 (EPS)貢獻0.7元；昨天再售新莊土地，估計EPS貢獻0.9元。原預估興富發今年EPS接近8元，調整之後將達9.5元。

法人表示，雖然有利多，但興富發股價始終無表態，研判原因仍和除權息時間7月26日未到，大股東避稅考量不願除權息有關，預期除權息後應有相對表現。

至於在其他營建股方面，儘管住宅地產仍受央行打房壓抑，但是外資買樓仍代表看好台灣商用不動產後市，預期價格相對較低的商用不動產未來仍有表現空間，擁有這種題材的個股包括華固、遠雄、長虹、冠德等。990714

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最新地價指數　20縣市都上漲

更新日期:

內政部地政司今天公布最新一期(第34期)地價指數，都市地價總指數為102.75，與上期比較上漲2.49%，20個縣市呈現上升趨勢，其中金門縣上升6.61％居冠，臺北縣上升4.35%次之，臺北市上升4.31%殿後。5縣市下跌，臺東縣下跌0.70%幅度最大。 （黃悅嬌報導）

根據內政部地政司資料，98年10月1日至99年3月31日都市地價總指數為102.75，與前一期相比，上漲2.49%。住宅區、商業區指數上漲幅度分別為2.62%及2.45%。工業區指數較也比上期上漲1.50%。各直轄市、縣市的地價指數，臺東縣、臺中縣、雲林縣、臺南縣及連江縣等5縣市下跌，尤其以臺東縣下跌0.70%幅度最大；其他20個縣市則呈現上升趨勢，其中金門縣上漲6.61％漲幅居冠，臺北縣上升4.35%第二位，臺北市上升4.31%，其餘各直轄市、縣市都市地價指數均微幅變動。

「地價指數」是將各直轄市、縣市的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計抽樣方法選取具代表性的中價位區段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內之相對變動，其性質類似物價指數。內政部地政司每一年發布兩次地價指數。

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國有地公益標 不叫座機率高

【住展房屋網/新聞分析】

前陣子又冒出，政府可能對先前『大面積國有地停止標售政策』進行若干檢討的傳聞。不過目前來看，大面積國有地恢復純粹賣斷的機率不高；上週北市揭櫫的五大招商案，除『舊市議會大樓』外，就全採地上權設定模式，昨日財政部國產局公佈的三宗北市設定地上權標售案，更將採全台首次『公益標』。

這三宗史無前例的標售案，都位在北市精華地段，其中一塊還是豪宅級地段，是在仁愛路四段27巷與大安路一段106巷間，面積538坪、住四用地。第二塊也在大安區，在杭州南路、潮州街附近，住三地目、面積348坪。最後一塊則在內湖東湖，康寧路三段99巷附近，鄰近康寧護校，面積最大，達2,379坪。

此次標售的最大特徵是『公益標』，因此三塊基地都有『限定開發用途』。仁愛名人巷基地原則規劃一般住宅，杭州南路住三地設定為學生住宅（宿舍），康寧路大基地則定位為銀髮住宅；而無論規劃用途，按規定都須以只租不售方式經營之（租金約為市價1到5成）。

這樣純粹『公益』、看似無利可圖的標售案，政府當然必須提供或提高若干誘因，才能增加業者投標意願。國產局表示，一般設定地上權案之權利金，至少是市價3成，但這三塊地由於有限定用途，因此不受上述限制，權利金將更低。

不過光是權利金大降，誘因夠嗎？以國外實際案例或發展，這類公益型開發，多有NGO或NPO（非政府或營利組織）參與：然台灣NGO及NPO非常不發達，類似機構本身財力都不足，基本的社會公益或福利事業，都很難平衡收支，遑論參與這種『大規模』開發。因此國內首次公益標，仍得寄望一般開發商。

只是，一般開發業者絕對是在商言商；在無足夠利潤可圖下，他們不會輕易出手。尤其國內租賃市場極度不發達，除真正中低貧苦階級或短期特殊需求外，多數人都還是基於土斯有財的民族情結，有著購屋置產的計畫或夢想。

因此，政府推動公有只租不售住宅或國有地公益標之政策，現實困難比想像中還多；10月公告年底標售的這三宗公益標，不但可能難叫好，不叫座的機率更高。

以現狀論，政府應考慮採折衷作法，也就是適度放寬開發用途，給參與業者更多的誘因；如可興建一般住宅出售，但規定若干樓地板面積須回饋公家，這些部分再委由專業NGO或NPO機構進行物業管理，做公有住宅出租之用。

2010.7.14

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央行施壓民營銀行房貸砍到7成

更新日期:2010/07/14 02:51 黃琮淵、沈婉玉／台北報導

央行聲聲催，房貸授信拉「緊」報，近期被點名為投資客幫凶的民營銀行急於自清。玉山金總經理黃男州表示，雖旗下玉山銀房貸以自住戶為主，應不受打房影響，但感受到這股壓力，大台北自住型房貸已由8成降至7成，全面比照投資客。

玉山銀砍到7成，其他民營銀行為避免爭議，央行列管地區（北市、北縣10縣轄市）房貸，成數也有下壓趨勢。據了解，雖央行要求第二套房貸，成數以7成為限，但多數民營銀行針對首套房貸，近期也下壓到7成，讓不少自住族哇哇叫。

銀行主管私下透露，許多房貸案光憑買賣雙方資料，根本就難以判定是否為投資客。就怕按首購放款，之後若央行金檢，查到貸款人是投資客，銀行「吃不完兜著走」，所以近期在成數上，多較過去緊縮，7成應是「市場共識」。

公股行庫部分，直接感受央行壓力最大，房貸龍頭土銀已表態，若查出投資客用人頭戶冒貸，不管條件多好，都將拒絕承做。而土銀也逐一清查現有放款，若有冒貸嫌疑案件，一律列入黑名單，未來不只申貸難度提高，更可能直接拒貸。

三商銀部分，一銀、華銀則對短期移轉，擔保物件在兩個月內「快速換手」，很可能是投資客持有建物，加強查察。一銀主管表示，類似周轉率高案例，除可能是投資客炒作外，也可能兩方都是人頭戶，藉由拋售以哄抬房價。

彰銀同樣針對周轉率高者，降低放款成數，過去一年若貸款筆數過多，除比照投資客，全面取消寬限期外，成數也以五成為限。

不過，銀行主管私下表示，投資客戲碼很多，透過人頭戶申請房貸，不過是冰山一角，且人頭戶界定困難，沒有具體標準，現階段只能走一步、算一步。但若央行要求，未來將訂定更詳細標準，如轉手頻繁度等，都會白紙黑字載明。

銀行主管表示，除事前嚴控放款成數外，為防止投資客炒房，未來也會加入事後檢核制度，若發現交易不尋常轉手、有人頭戶之嫌，將收回貸款。他認為，畢竟若發生借款用途不符，銀行本就有權收回貸款，只是款項要如何追回，還得再議。

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捷運吸引力，打房沒得比

【住展房屋網/台北報導】

原先預計年底通車的捷運蘆洲線，通車日期是一改再改，不過民眾沒有怨聲載道，反倒是鼓掌叫好，因為這次的捷運工程進度，不是延宕，而是大大的超前，北市捷運局更指出，今年十月左右可望就能提前通車。

從2002年動工的捷運蘆洲線，全長6.4公里，造價約為289億元，共設五個車站，採高運量捷運系統，估計未來載客量每日可達130餘萬。爾後居民往來北市東區不消20分鐘即可到達，大大的增加了蘆洲地區的便利性。

往日蘆洲所詬病的交通問題，也可望在3個月後捷運通車時告一段落，民眾當然喜悅，連帶的也激勵房市，2個多月來，央行的選擇性信用管制似乎未影響蘆洲房市，案場的來人依舊熱絡，可謂是北縣近期人氣指數最高的區域。

由於蘆洲現在推案不多，因此先前所剩的餘屋案皆有不錯的表現；而近期因捷運題材來此尋屋的民眾更是以北市為主，比例高達一半以上，成交價也毫無意外的站上單坪3字頭的新高價。

從此市況可見，捷運通車的魅力對於這些受到北市高房價影響，而向北縣第一圈搬遷、選屋的民眾而言，依舊具有吸引力，至於打房政策云云，對於自住客而言，先找個方便的窩，才是最主要的『房事』!

另外，現在有銀行業者提出大台北『捷運宅』的自住相關貸款專案，如中國信託商業銀行就表示，在10底前，只要符合其貸款資格，就可在捷運站周遭500公尺的成屋購屋時，享有最低1.55%的優惠利率，最高貸款更可達8成5，有需要的民眾可以多加利用。

2010.7.14

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防堵炒房投資客 合庫獵殺人頭戶

記者朱漢崙、王立德、孫彬訓／台北報導
　　房貸市占率前三的土銀、合庫、台銀，將發函旗下共逾620家分行防堵投資客炒樓，合庫昨天率先發函，台銀、土銀預定今日出手。合庫通令旗下分行，將借款人的信用卡與現金卡是否滯繳、過度動用循環等與財務相關的情況，都作為「人頭戶」與否的觀察指標，成為行庫裡，首家以「雙卡」過濾人頭戶的銀行。

　台銀與合庫均要求借款人，須出具個人「固定所得」明細，分別訂定指標，台銀要求，扣除生活開支的每月個人收入除以每月債務支出比重必須高於100％，合庫則規定，借款人的全體銀行每月須攤還的本息債務除以每月收入，必須以70％為限，在所得面均以「固定所得」為衡量標準，因為投資客大部分的所得都不固定，因而投資槓桿「玩很大」的投資客，很容易在這類以固定所得為基準的負債比上「漏了餡」。

　合庫明確要求，對於房屋短期周轉頻繁、借款人的收入與資金償還來源、所有貸款的信用評分狀況，以及洽談時包括家族、職業等個人概況必須特別注意。其中，房屋的短期周轉率除了2至3個月就轉手的「超短期」個案外，內部評估，房屋不像股票，大部分的投資客不見得在2個月內就轉手，而是把時間拉長到數月、半年，甚至1年！

【新聞來源：中時電子報】2010.7.14

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打房再出招 房屋買賣須實價登記 10月上路

中國時報【王莫昀／台北報導】

房屋交易制度出現重大變革！為推動房地產交易透明化，避免房價炒作不斷飆高，內政部計畫雙管齊下，修正成屋買賣定型化契約範本與不動產經紀業管理條例，要求成屋與預售屋交易全須以實際成交價格登記，再藉由各縣巿地政單位回傳數據建立資料庫，以小街廓為單位對外公布。

內政部官員指出，成屋實價登記只須修正成屋買賣定型化契約範本就可上路，預計最快十月上路，民眾進入內政部地政司網站就可查出區域實際成交價格。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，新制實施後，應可有效縮小投機客炒作空間。對外界關切是否會有不肖人士以假交易拉抬區域房價，徐佳馨表示，都會成交量大的地方，投機客做手腳空間相對有限，較需留心的是郊區、新開發的重劃區較有這種顧慮。

房價持續飆升，已為民怨之首，為穩定房價，降低金融放貸風險，政府相關單位先後推出多項打房價措施。行政院副院長陳冲昨日更強調房地產交易應更加透明化。

內政部官員表示，已著手研究多重因應措施，除了內部網站e-House增加與永慶房屋、中信房屋、台灣房屋、太平洋房屋等房仲業網站連結，提供民眾查詢區域行情外，並已請永慶房屋提供實際成交資訊，建置成交資料庫，目前正處於測試階段，未來不排除有更多仲介參與建置。

不過，為從根本著手，建立房地產交易透明化機制，內政部釜底抽薪，擬修正成屋買賣定型化契約範本與不動產經紀業管理條例，透過相關法規約束，嚴格要求房巿交易全須用實價登記。

官員透露，目前不動產經紀業管理條例修正案已通過內政部部務會議，送交行政院審議，未來修正後，不論仲介或是代銷、建商交易成屋或預售屋，都須在買賣雙方簽約交易後三十天登錄成交價格，上傳地政單位或內政部。

另外，成屋買賣定型化契約範本則是一改目前成屋交易主要以公告現值或是房屋評定現值登記的方式，未來成屋買賣契約全須以成交實價登錄，內政部官員指出，全案將送消保會審議後實施，若一切順利，不排除最快十月就可上路。

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【每日最新市況】南港-投資客縮手觀望 中小坪數反應優於大坪數

【住展企研室/台北報導】近一個月北市房市景氣修正幅度頗大，指標區域-南港也是有同樣的狀況，投資客購買比例佔多數的該區，在動盪的氣氛首當其衝，目前各案場普遍的來客量都下滑3~5成，即使有廣告在釋出的案子也是一樣，其中中小坪數因為相對總價較低，影響較小，換屋大坪數者則較為明顯。

經貿園區周邊，看來推案仍是最熱鬧的區域，本月份除了百萬指標案『大同璽苑』外，還將有兩案加入，分別是經貿段成屋案『宏盛我城』以及重陽路邊的『首泰大方』，前者規劃47、59、64坪的4併換屋產品，表價85萬/坪，訴求純住宅設計、室內挑高3米5及近捷運站(步程一分鐘)；後者強調建商品牌及規劃團隊，目前表價尚未確定，預估至少也要75萬/坪。

而線上個案表現部分，之前還有穩定去化的指標案「NY_21」，銷售停在8成上下，銷售速度緩慢不少，成交平均65萬/坪上下。開案不久的『東方錦觀』，暫以小坪數反應較好些，成交約在65萬/坪上下，另外套房、三房規劃的『香朵』，目前看來也是單總價低的先跑，同樣提到最近銷售緩慢許多。

研究院路沿線一帶，『華固文匯』及『大哲悅』要算是反應較佳的個案，前者為標準換屋產品設計，單價上與正經貿段有著10萬左右的價差，故能吸引周邊汐止、南港、內湖區自住客購買，後者相對小單位的為2、3房規劃，加上靠近文湖、南港線的交匯站(南港展覽館站)優勢，有三分之一的投資客買單，兩案銷售皆過8成，近幾週反應也開始在走下坡。

舊市區及重陽重劃區這邊，則因為單價都已漲至55萬/坪以上的區段高點，外來客戶接受度有限，加上產品上都以4、50坪以上的換屋產品為主，總價帶也偏高，因此近期來人及成交都不佳。

南港地區具有多項的建設題材訴求，故以往多以投資客為主要客層，在這波房市低潮中影響不小，接下來就看看包含『大同璽苑』，以及國揚、日勝生、南港輪胎的重量級開發案能否拉南港一把，將本區房市發展推向另一高峰。

2010/7/13

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不動產過戶 將採實價登記

王莫昀／台北報導
　　央行近來打房動作持續，已對民眾房價看法造成影響，根據永慶房仲集團最新調查，全台民眾預期未來三個月房價會下跌比例約達48％，業者預估下半年房價有5％到10％的小跌空間。

　同時，詢問民眾，央行升息幅度到達多少，才會影響購屋意願，結果是升息四碼，將會影響70％民眾購屋意願。

　央行繼日前宣布升息半碼，且對第二棟房貸採取管制性措施後，總裁彭淮南日前再致函金融機構負責人，盼嚴防投機客借人頭申請房貸，炒作房市。

　永慶總經理葉凌棋葉凌棋說，政策操作需要逐步反映在現實面，以三個月前央行提出房市道德勸說後來看，相信央行是有步驟、有進度、有對象地推動針對性管制措施。

　根據永慶房仲調查，在央行未打房前，民眾對第二季房價看跌比例只有25％，但央行出手後，民眾對未來三個月房價看跌比例暴增為48％。

　根據今年第二季永慶購屋趨勢大調查結果顯示，從各地區來看，以台北市及台北縣民眾較悲觀，看跌未來三個月房價比例分別為58％及51％，遠高於其他地區。

　葉凌棋說，房價目前處於多空交戰與買賣方僵持狀態，要看政府後續政策落實程度，相信在此趨勢下，房價有小跌空間，預估今年下半年恐下跌5％到10％。

　信義房屋則表示，管制投機客有助市場健全風險控管機制，投機客的房貸本來就是市場資金中不穩定的一群，而且會推升市場價格泡沫化，若能消除市場不穩定因素和高風險，將有助於市場更趨健全。

　最後，從進場購屋最佳時機來看，永慶房仲調查顯示，選擇2010年下半年比重為34％，較上季調查結果42％，下滑八個百分點，而選擇2011年比重，由上季的25％上升至40％。

　葉凌棋分析，選擇今年下半年進場仍有三成四民眾，表示央行調控後，只要略微觀望房價變動就準備逢低進場，顯示目前市場買氣仍然不減，只要屋主降價就會進場，另外高達四成民眾則等待房價下跌一到兩季後，明年才準備進場。

新聞來源：中時電子報】2010.7.13

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每坪620萬！西區新地王　老商圈翻身

更新日期:2010/07/14 12:38 蔡沛玲

上個月15日，台北西門町才以每坪超過5百多萬的價格，出現新地王，不過，短短1個月就拱手讓人，是因為，位在西門精華商業區的西寧大樓，目前是由好樂迪承租，每個月高達308萬的租金，讓西寧大樓的投資報酬率逼近4%，也格外引起投資者的注意，以每坪出價620萬的價格來搶標，也讓西寧大樓成了台北西區的新地王。

TVBS記者蔡沛玲：「1個月前，西門町的地王還是遠百旁邊這塊佔地344坪的土地，上個月15日，是以每坪529萬價格被標走，不過這個地王寶座，坐不滿1個月就拱手讓人。」

位在西寧南路和峨嵋街口的西寧大樓，土地面積156.36坪，華夏資融以總數9.6988億元得標，換算下來，每坪高達620萬，堪稱是台北西區的新地王，主要還是因為帶租出售，好樂迪每個月繳交308萬的租金，投報率3.81%。

鄰近萬年百貨和西門誠品，西寧大樓已經有46年的歷史，房仲業者分析，未來租約到期，配合附近的西門商圈，改建承旅館或百貨，潛在商機無限。

不動產業者顏炳立：「它算是一個B級的路段，可是今天賣的價格看的是A的，過幾年之後，它就不是A價格了，它可能就A+了。」

記者：「目前市面上3.81%，已經算是一個很高的獲利率了嗎？」顏炳立：「現在市場上能有3上，都是值得買的。」

而央行打房，只針對於住家，商用不動產的市場依舊熱絡，再加上牽了ECFA之後，資金積極尋找新標的，帶動了台北西區的補漲，也讓這個老商圈翻身榮景，指日可待。

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打房房仲：只傷到小咖投資人

更新日期:2010/07/14 02:51 王莫昀／台北報導

央行打房，要求銀行緊縮投資客房貸，惟巿場人士指出，真正投資大咖受影響程度有限，反倒是近年來一窩蜂搶進巿場的菜藍族、小咖投資人受傷最重。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出，超大咖、單筆交易動輒數千萬、逾億的買家，特別是「經營」高總價店面投資客，如擁有忠孝商圈金店面的投資大戶，單一店面月租就高達七、八十萬，足夠繳房貸，政府打房較難打到這群人。

不過，一些大量買住家，裝潢出售的投資客，因裝潢、銷售須有等待期，資金壓力較大，因而即使是投資大戶，也會憂心打房後的巿場前景。

至於受傷最重族群，邱太煊認為，小買四、五間的菜藍族，特別是去年十月至今年三月進場，尚未轉手者，恐是這波打房受傷最重的一群人，不少人須賠本出售。

根據台灣房屋調查，巿場投資客大致可分為八大類，分別是職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、資產型與節稅型等八大類，各類型具有不同的特色與操作手法。

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【住展每日市況】央行打房奏效？桃園二線個案慘兮兮

【住展企研室/桃園報導】近期桃園市的房市，仍以中正特區一級地段獨熱，且房價也最高，約有17~24萬，主要是有藝文特區每坪30萬的「中悅御之苑」支撐，銷狀尚能平順渡過此波政府打房期。

但是，二線地段的個案可就沒那幸運，近期人氣依然只有一線地段的一半，每週大約在25~40組間，而且不少客戶出價只有13~14萬/坪，因此這些二線地段的案子，銷售率爬的很辛苦。

像是「梵谷星空」、「品藏」等案，區段的生活機能也不差，但近二個月的銷售僅增加一成餘，換算下來每週僅成交2、3戶，可見央行打房政策對一級地段的案子影響並不大，反倒這些房價不高的二級地段個案，受傷最嚴重。

另外，走高級路線的「葛里法2-W」及「璟都群英會」兩案，近期則是反其道而行，將表價調漲一成，分別開價28及22萬/坪，主要是凸顯其規劃上的高級。只不過此二案皆是換屋產品，來客量原本就不多，約在20組/週左右，且受股市影響，近期表現只是平平。

2010.7.14

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 防人頭戶炒房 行庫祭3大招

記者薛翔之、陳美君／台北報導
  央行總裁彭淮南一封打擊房貸投機客的「致金融機構董座」親筆信，震撼了國銀業者，全體國銀昨日都繃緊神經、研商對策，來自大型行庫消息指出，授信部門昨日密集會商後，隨即下令告知第一線業務人員，加強房貸授信審查。各行庫朝三大方向處理：1.大額房貸授信案由總行接手審查，2.嚴格審核2-3個月就轉售的個案。此外，授信部門需依照5P審查指令，落實售信審查的程序。

　銀行主管指出，貸款對方是不是藉人頭戶辦理借貸，其實第一線的業務人員，多半清楚，不過有時候為了拚業績，確實會對人頭戶貸款「睜一隻眼、閉一隻眼」，因此授信審查上，有必要針對大額的案件採取雙重複審機制，甚至對部分敏感地區分行直接採送交總行聯審的機制，避免分行為達成業績，「內神通外鬼」。

　也有行庫高層說，目前要把關重點，就是放在投機客上，特別是涉嫌透過人頭戶借貸的投機客，需要嚴加把關。這除了靠第一線人員的敏感性，落實「5P」審核指令是最直接有效的方法。所謂5P，指的就是貸款戶信用(People)、資金運用計畫(Purpose)、還款來源(Payment)、債權確保(Protection)、借款戶展望(perspective)等。

　行庫主管並強調，根據央行要求所擬具的授信新方向，可以強化兩部分，一是不論是否為投資客，全面清查房貸週轉率；其次是留意仲介通路的案件，避免協助投資客，籌措炒房資金。特別是仲介通路移送的案件，由於炒房團多半都有配合的仲介商，因此若發現週轉率過高的借款人，又是透過仲介管道買賣房屋，銀行必須特別留心，避免成為炒樓團的資金提供者，違背央行政策。

　國泰金總經理陳祖培昨(12)日也指出，會依照央行和金管會的指示，嚴格執行事前和事後的房貸審查作業，他表示，銀行對於人頭戶的辨識，主要是觀察轉換時間是否非常短暫，很頻繁的在2-3個月，就轉手出售。若是辦理房貸有人頭戶的情形，經過覆審發現，銀行會對該客戶收回貸款。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.13

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國產局將釋出地上權　興建銀髮學生一般宅

更新日期:2010/07/14 04:25 方凡

買不起房子成為頭號民怨，而且央行打房還遭遇投機客頑強抵抗，行政院繼禁售台北精華地區國有土地之後，決定再推出出租房屋，活化並永續利用國有土地。國產局表示，最快在今(99)年10月，就會推出3宗土地地上權招標，初步規畫限定使用，所以權利金的收取將會更彈性。

　　國產局規劃的3宗地上權，1件是在內湖區，2件在大安區，都位於台北市內。位於內湖區的是面積2,379坪的土地，基地是在康寧路3段99巷17弄到189巷163弄間，未來規劃做銀髮住宅。

　　第2宗是在杭州南路2段61巷、65巷間，面積348坪，規劃為學生宿舍；第3宗是位於仁愛路4段27巷與大宗路1段106巷間，附近就是捷運忠孝復興站、SOGO百貨，面積有538坪，將規劃興建一般住宅使用。

　　國產局指出，台北市的土地寸士寸金，為了避免土地閒置，同時考量台北都會區的房地產需求，優先規畫台北市區的國有土地，辦理招標地上權，並且避免將來地上權的得標人只興建豪宅，影響社會觀感，因此推出的台北市3宗地上權標的，將公益需求納入考量，目前正在研擬相關招標文件。

　　根據99年1月7日訂定的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，限制地上權人不得將地上權或地上物之一或全部，讓與第三人，地上權人倘興建住宅，僅得以出租方式經營；對於已限定特定用途的招標設定地上權案件，權利金的計算，將給予彈性空間，讓投資者得以取得較低的成本。

　　不過，弊病還是不得不防，政府曾經提供地上權給業者蓋平價旅館，做為觀光客倍增計畫的配套，但沒想到，承諾要蓋平價旅館的得標者，竟然蓋了價格不低的觀光旅館，政府卻因當時簽約沒簽好，導致現在無法可管；國產局表示，將會把這個案例，列入訂約的考量範圍。

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簽定ECFA 七成網友看好房市

最後更新：2010/07/12

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
　　兩岸簽定ECFA將屆滿兩週，實際效益仍未發酵，不過已讓房市投資人的信心大增，根據房仲的網路調查，高達七成網友基於ECFA簽定，大為看好未來的房市前景；至於在不動產的商品類別上，第二季北市店面的成交均價站上103.9萬的新高價位，台北縣板橋、中永和的捷運沿線店面交易量，也紛紛開出紅盤。

■　未來房市前景？ 1/4網友唱衰

　　台灣房屋透過網路調查，詢問網友「政府簽定ECFA加上央行升息半碼，對未來房市的看法？」高達70.19%的網友表示，看好未來的房市前景，24.84%看壞未來房市，僅有4.97%認為毫無影響。

　　台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，央行這次所謂的打房，升息半碼反應在房貸成本的負擔很小，不至於導致房價下挫，市場也反應出「量微縮、價未跌」的情況；至於七成受訪網友認為，ECFA簽訂後，將增加兩岸關係緊密互動，加速整體經濟復甦，可望帶動國民所得穩定成長，有助於房市長期發展。

■　大台北店面交易 北縣成長近5成

　　此外，永慶房屋也統計發現，大台北第二季店面成交量，台北市「價量平穩」，每坪成交均價站上五年來的高點103.9萬元；台北縣則呈現「價穩量增」，成交量甚至成長近5成，平均成交單價為61.7萬元，其中板橋、中永和的傳統商圈也跟隨捷運店面的腳步，開出紅盤。

　　永慶房屋研展室協理黃增福表示，回顧香港簽訂CEPA後的發展，「店面」絕對是受惠最直接也最快的不動產，台北縣、市具交通優勢及地方特色的商圈，如：觀光夜市、天母、中山北路商圈將帶領店面行情漲勢，而台北縣重要的傳統商圈也會因為捷運路網的擴張而產生補漲行情，值得投資人特別留意。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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新聞分析－只租不售 平價住宅應跟進

【王信人】

財政部國產局的國有土地設定地上權已改採「公益標」，且「只租不售」，獲得地政學界的高度肯定。但內政部營建署的平價住宅仍採「價格標」，且「賣斷」，兩相比較，財政部對公有土地的利用已更多元化，內政部的平價住宅仍停留在老舊階段，應急起直追才對。

    　內政部的平價住宅採賣斷方式，很可能又會出現「買到就賺到」的歷史，行政院長吳敦義原本出自一片美意，因為急就章，只會造成「中低收入戶」之間的「不公平」。

    　大台北房價過高，受薪階級普遍吃不消，積壓的民怨非常普遍，中央提供的平價住宅，如果買到就賺到，則買不到的人一定會不滿，不僅不能抒解民怨，反而會造成更多民怨。

    　政府排富的方式，目前都以財政部財稅資料中心的資料庫，「家戶所得」只是所得稅法規定的所得，而非真正的收入，工具本身就瑕疵，政府長期不解決資料庫的問題，排富不易。

    　此外，生活困難的家庭「連生吃都不夠，那能曬乾」，政府蓋的房子，窮困家庭買不起，所以平價住宅若能採「出租」方式，更能照顧他們。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.11

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封殺炒房 彭總裁去函堵金流.

記者陳美君／台北報導

房市投機客收購逾200戶中古屋，輾轉透過人頭戶貸款、房仲加盟店出售的炒作模式，驚動央行總裁彭淮南，為此他日前寫了封親筆信給各金融機構董事長，應要求公司同仁，針對投機客藉人頭戶炒房密切防範，讓台灣房市有健全發展空間。

　中央銀行昨日已發布新聞稿的方式，批露了此事。根據新聞稿內容，彭淮南是在2日致函各金融機構負責人，請銀行共同防範，投機客利用人頭戶，向銀行借出資金來炒作房地產的情況。這也被視為央行打房的另一波新行動。

　彭淮南在信中說，最近接獲不少民眾來函反映，自己買入的中古屋，是賣家在1～2個月前才剛買進，然後在短短幾個月內，馬上加價賣出，吃了暗虧的新買家，對於投資客這種炒作行為，深感不滿，並向央行投訴。

　央行對此相當重視，經過一番明查暗訪後發現，居然有不少房市投機客，先大量收購中古屋200多戶，之後再透過房仲的加盟店方式推銷出售；而這些投資客炒作資金，多半都是透過人頭戶，向銀行貸款而來。

　即使央行採行針對性審慎措施，下令銀行對投資客的房貸成數，不得逾7成、無寬限期等限制，仍難以杜絕這些投機行為，只要人頭戶名下是無房產者，就可規避央行法令，照樣貸到7成以上，而且還能有寬限期。

　銀行主管說，投資客短時間內一買一賣，就有不少差價入袋，現在房貸利率這麼低，簡直就是無本的暴利生意；彭淮南因此呼籲站在第一線的銀行從業人員，應秉持風險控管原則，勿讓投資客輕易使用人頭戶借貸炒作。

　彭淮南還說，近10年來，台灣超額儲蓄高達8.7兆元，因此他希望銀行董座們，除從事存放款業務外，也能多多考慮推出風險可控管的金融商品，協助社會大眾善用儲蓄，增加銀行營運收入。

　彭總裁還舉了例說：現在很受歡迎的黃金存摺業務，就是過去他在中信局服務時開辦的，此項業務，已是目前許多銀行積極拓展的方向，不妨參考看看。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.12

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北縣店面成交量增5成

【記者蔡惠芳／台北報導】

最近央行連續出手降溫房市，使得大台北都會區投機風有暫歇現象，但是台北市、縣精華商圈的一樓店面市場，卻拜ECFA簽署、行政院可望在年底開放陸客來台自由行等政策利多，而持續發燒。最近台北市東區商圈傳出每坪480萬元的路段天價案例，台北縣的店面成交量也激增5成，預期下半年店面市場不會寂寞。

    　永慶房仲集團協理黃增福表示，受惠於ECFA正式簽訂、行政院可望開放陸客來台自由行的利多，台北都會區店面市場逆勢開出長紅，和住宅市場價量受到影響，大異其趣。

    　永慶店面事業部統計，大台北都會區第2季店面成交量，台北市價量平穩，台北縣則呈現價穩、量大增，成交量甚至激增近5成。其中板橋、中、永和的傳統商圈也跟隨捷運店面的腳步，開出紅盤。

    　欣元商仲公司總經理焦文華表示，受到央行打房政策影響，大台北都會區店面市場自4月以來平均量縮約3、4成，但是成交價格卻持續攀升，甚至不少店面「惜售」。

    　焦文華表示，以台北市店面行情來說，最近忠孝東路四段光復南路1處店面，以每坪480萬元的價格成交，是該路段的天價。

    　鑑於台北都會區向來是大陸觀光客最愛逛街的首選，加上許多連鎖店在景氣復甦下，也計劃在熱門商圈展店，因此焦文華評估，信義101大樓、東區、士林夜市、台大永康、南京衣蝶、西門町以及公館7大商圈，將是陸客自由行上路後的最熱門商圈，會優先受惠。

    　永慶店面事業部從租金報酬分析，隨著店面銷售行情節節攀升，相對的，台北市第2季店面投資報酬率也小跌至2.68％。由於利率逐步走高，對後市略顯不利。

    　黃增福表示，回顧香港簽訂CEPA後的發展，店面絕對是受惠最直接也最快的不動產。尤其台北市具交通優勢及地方特色的商圈，如：觀光夜市、天母、中山北路商圈，將帶領店面行情漲勢，台北縣主要傳統商圈也會因捷運路網的擴張，而產生補漲行情，值得留意。

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【每日最新市況】宜蘭房市走勢平穩 投資型商品最夯

【住展企研室/宜蘭報導】宜蘭市今年以來，房市銷售皆很平穩，區內的一般住宅案陸續售完結案。近期，建商開始推出高總價的透天店面，以及市面少有學生套房產品，其中又以低總價的學生套房銷售最夯。

於六月下旬公開的「宜大美宿館」預售案，是規劃20~22坪及40~42坪的產品，其中20餘坪則可隔二間套房、40餘坪則隔四間套房，顧名思義就可知此案賣的是宜蘭大學旁的學生套房。據了解，當地的出租行情約5,500~7,500元/月間，以其每坪表價約14萬換算，投報率約有3%左右，優於銀行定存，因此公開不到三週，銷售率直衝八成，是近半年來銷售最快的個案。

另外，其它市區的透天店面近期反應也都不錯，「縣政名店」挾省道及縣政中心的利多，銷售不到兩個月也有近五成的成績。而僅規劃4戶透天店面的「征泰森活」，因位於宜蘭運動公園第一排，未來店面價值不差，建照取得不到一個月的期間，也有三組訂戶，其中二組則已完成簽約，看來近期投資型商品頗受宜蘭人的喜愛。

2010.7.10

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