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房市火熱，住商不動產企畫研究室統計今年來大台北各行政區發現，北市在捷運、兩岸話題發燒下，以松山、中山、信義區最難講價；北縣則是三重、汐止、林口價格最硬。

根據住商不動產企畫研究室統計顯示，大台北地區平均議價空間約14%。不過，北市松山、中山、信義區平均議價空間是9.3%、10.6%、12.4%。北縣三重、汐止、林口平均議價空間是10.1%、10.9%、11.3%。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，根據這份資料，可發現議價難度高的區域，多非投資客的重點耕耘區，反而是自住、換屋的首選帶，而這幾個難議價區域都有利多不斷的共同特色，顯見自住者追價意願超乎想像。

徐佳馨分析，北市松山、中山、信義區都有捷運利多及兩岸議題，加上目前房價較大安區低，不少購屋人看好前景，紛紛前進購屋，且具實力的自住、換屋族不少，在前景與價格的權衡下，更願意加價，因此造成這樣的結果。

反而是交易熱度頗高的大安區，並沒有出現議價困難的情形，顯見不少自住民眾已轉別區。

北縣難議價區域前3名分別為三重、汐止、林口。徐佳馨認為，北市房價過高，擠壓北市購屋族前進台北縣，具有捷運話題、房價相對低檔的區域成為北市客的看屋重點。

徐佳馨說，三重受惠蘆洲線將通車，加上位於台北縣第一圈，擁有先天和後天優勢；而吸納內湖、南港工作人口的汐止、房價仍在2字頭以下的林口，都是北縣最難議價的區域。除了議題影響之外，許多區域價格不高，屋主降價幅度有限也是主要原因之一。

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有意利用政府補助，為老屋外牆「拉皮」與「舊屋新裝」的民眾注意了！台北市縣政府申請期限將分別在4、5月底到期，民眾不要錯過申辦機會。

太平洋房屋行銷部表示，台北都會區精華素地難尋，在都更拆除重建較不易的情況下，幫老房子換新衣也是一種不錯的選擇，不但可以美化建物外觀，房屋價值可因整修而呈現加價的趨勢。

業者提醒大台北區的民眾，若想要幫老房子拉皮美容，今年度台北縣市政府都有提供補助，但北市要在4月30日前申辦、北縣要在5月31日前辦理。

業者表示，台北縣市政府願意出錢，主要是因為拉皮整容過的老屋煥然一新，也連帶將混亂的外牆違建、廣告看板等建築亂象一併更新，可為城市景觀加分。

太平洋房屋行銷部說，將建築物外觀進行拉皮美容手術，就能拉抬房價、讓房價「加價」，預計扣除成本後，每坪單價起碼有約2成以上的增值空間。

台北市政府推動的「好區位新風貌清理老舊牆面」計畫，都發局都市更新處從2月1日起到4月底止受理申請補助。補助包括4、5樓老舊公寓等重點策略地區，最高補助總工程經費75%，但以不超過新台幣1000萬元為限。

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眼看五月一日，預售屋買賣定型化契約新制即將上路，主建物、附屬建物、公共設施該如何分開計價，建商、代銷商仍苦思因應對策。有的業者打算調閱歷史成本資料，擬出精算公式；有的大玩文字遊戲，強調「分開計價」不意味就必須「價格不同」。姑且不論單價將如何標示，房地產業者就此降低總價的可能性微乎其微！

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政府「打房」將有大動作！繼中央銀行要求銀行嚴控投資客房貸後，下一步將瞄準建商，包括對空地放款成數限縮，嚴控借錢囤積土地或養地，且對人頭戶投資公司及其關係企業等兩項貸款，被列為首要打擊目標。據了解，央行將祭出「建商版」的選擇性信用管制措施，要求公民營銀行嚴格限制對建商放款。

    　一旦央行確定出招，將是繼民國七十七年實施「選擇性信用管制」，全面禁止空地及投資公司放款後，近廿二年以來，力道最強的打房政策。

    　要求空地放款 以五成為限

    　幕僚單位透露，針對空地放款，雖一度計畫「全面停止承做」，但央行考量市況，房價還未到全面失控，目前要求銀行傾向空地貸放成數，以市價五成為限。如果情況未改善，就會限制銀行對空地、建築貸款的比率，讓建商連錢都借不到。

    　此外，由於各銀行對空地放款金額龐大，央行要求銀行訂出「退場機制」，除要求建商提出興建規畫，才可申請貸款外，對未依約在一定時間內開工者，銀行有權收回貸款額度。建築貸款部分，銀行也不可一次撥款，必須按興建進度分批撥款。藉此可讓囤地者提高成本與難度，壓制建商與投資客高價囤地。

    　投資公司貸款 將予以限縮

    　另外有部分建商及有錢的金主合資，以「投資公司」名義向銀行貸款，但卻是行「買空賣空、炒作地皮」之實，對整體房價造成助漲炒作效應。對銀行這部分的放款，央行也考慮予以限制。

    　行庫主管透露，繼投資客、豪宅貸款緊縮後，主管機關對空地放款「異常關心」，大型行庫早就心知肚明，知道遲早會出招。不過，因茲事體大，之前幾家大型行庫曾討論過緊縮空地放款作法，但沒人敢開第一槍，現階段各做各的。

    　事實上，主管機關這波瞄準建商而來的「打房行動」醞釀多時。行庫表示，上周金管會就「特別關心」各銀行土地建築融資情況，並要求說明；至於央行，則在農曆年後就要求公股行庫提供土建融資資料，清一色是針對建商放款，用意已相當明顯。

    　現金不足者 面臨周轉壓力

    　對央行將祭出「建商版」的選擇性信用管制，公股行庫昨表示，考量房價在相對高點，這一兩年，多數行庫對空地、建商放款，已是「小心再小心」，內部甚至有拒貸的「黑名單」，部分行庫的空地放款成數，甚至不到五成。

    　一旦央行表態，要嚴控對建商放款，銀行業者推估，一些現金不足、要靠跟銀行融資才能標地、蓋房的建商，就會面臨資金周轉壓力，炒作潮可望稍稍舒緩；但也須觀察建商資金需求，是否流入信合社或地下金融，可能釀成另波危機。

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發表於 2010/04/22 03:20 PM
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台灣央行總裁彭淮南昨(21)日在立法院財委會視察 央行時直接點名鄉林，認為士林官邸的建案，對外喊出 每坪300萬元，但實際成交價卻沒有這麼高，具炒作嫌 疑。而住展雜誌今(22)日指出，近期隨著整體景氣面的 回溫，及房市329、520檔期的到來，鄉林 (5531) 在 新莊的新建案「鄉林淳青」，已喊出每坪50-60萬元的 新高價試探買氣。

住展雜誌研發長倪子仁表示，新莊市今(2010)年第 1季的土地交易多分佈於思源路兩側，分屬新莊都市計 畫與都心區的住宅區土地都炙手可熱，交易價格在單價 90-115萬元之間，目前區內的商業區地價更已喊出上看 150萬元的價格，房市的推案熱度持續加溫，新莊頭前 段及副都心區段，將再由鄉林率先出擊，緊接著還有冠 德 (2520) 及遠雄 (5522) 加入新戰局。

住展雜誌指出，放眼全台各行政區中，擁有「1高( 中山高)、2快(2條快速道路)、3捷運(新莊線、環狀線 、機場線)」重大交通利多的區域就屬台北縣的新莊市 了，尤其是新莊頭前段與新莊副都心，更可說是上市櫃 建商重軍壓陣的兵家必爭之地。

住展雜誌表示，去(2009)年11月，鄉林投資興建的 「鄉林淳風」進場銷售，打著涵碧樓的規劃為訴求，開 價直接上拉至45萬元，正式公開不到一周就被北市客搶 購一空，業者索性將公開記者會變成了結案記者會，造 成市場的驚呼。

目前銷售中的個案為興富發 (2542) 投資興建的 「新富都─綠藝首席」，開價已至每坪46萬元，有就是 說，短短的1年不到，頭前段的房價從30萬元上漲至目 前的46萬元，漲幅高達53%。

今年3月12日，宏盛 (2534) 再以每坪138萬元取 得北縣新莊副都心土地，這筆交易再度刷新該區段土地 成交的新高價，使新莊副都心的地產定位與重要性受到 各方的矚目。

倪子仁表示，新莊地區房市，在年底新莊蘆洲線可 望提前通車利多下，加上新莊副都心中央合署辦公大樓 在今年2月5日舉行動土儀式，大樓預定2013年落成，因 此，將會為新莊副都心創造更多商機，繁榮前景可媲美 信義計畫區與新板特區。之一。轉寄此頁面

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炒作房市的幕後黑手除投資客外，央行總裁彭淮南 昨(21)日罕見地將矛頭指向豪宅建商，點名鄉林建設(5 531，認為士林官邸建案一坪價碼達300萬元，每戶 200多坪，一戶售價即7億元，但實際成交價卻沒有這麼 高，有炒作嫌疑。

據《工商時報》報導，彭淮南指出除囤積房產的投 資客外，連建商也涉嫌炒樓。特別是在媒體上喊話，藉 此哄抬價格的豪宅建商。彭淮南為此明查暗訪，透過管 道將實際成交價進行交叉比對。

為抑制房地產炒作，央行本星期開始對10家以內的 公民營行庫做金融專案檢查，將重點放在銀行給予投資 客的寬限期、貸放成數以及利率加碼3大部分，避免國 內房市泡沫化疑慮升高。

據悉，對持有2棟以上房產的投資客，銀行已取消 寬限期，貸款成數降至7成以下，利率也加碼提升1碼。 央行金檢是為確定銀行已落實房貸授信風險控管。

彭淮南強調，央行不是在打壓房市，而是要求銀行 注意風險控管。而這也是經建會擬定「健全房屋市場方 案」中，中央銀行和金管會的重點工作之一。轉寄此頁面

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央行總裁彭淮南喊水會結凍！昨天點名鄉林建設炒樓，鄉林早盤以跌停開出，營建股和金融股一片青筍筍。相對於彭淮南的高聲望，財政部長李述德顯得束手無策，一度要擴大房屋稅和地價稅的稅基，不過，高層一施壓，李述德竟說，「卡得好！」李述德也成了輿論揶揄的「卡卡部長」。立委賴士葆要財政部對抑制高房價貢獻心力，針對一年內多次移轉的房地，提出一些具體作為，不過，李述德說，沒辦法！

「賴：對於一年內，多次轉移，而且把房價不停的炒高，財政部幾乎束手無策，老百姓也不能忍受啊！不要說央行總裁了，立委也不能忍受了！李部長，站在財政部的立場角度來看，給你炒幾次沒關係，我課你稅？有沒有辦法？那種高價的豪宅，一年內，多次移轉，有沒有什麼地方可以課到他的稅？李：多次移轉，基本上，目前的做法是沒有的」

最新一期的《天下雜誌》統計，過去十年，台北市國有地每坪標售價格最高的前五十筆土地，有八成目前是閒置、或者開發成豪宅，李述德說，最近已經在國有地標售辦法中規定，閒置超過兩年，財政部可以原價買回，不過，這個辦法是最近才公布的，已經標出的陳年舊案，還是沒辦法！

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