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搶貸捷運宅 行庫低利誘客

記者高佳菁／台北報導

央行打房，房貸慘綠，銀行為搶攻房貸，紛紛將目前鎖定在高房價、抗跌性高的大台北「捷運宅」給特別房貸優惠。

　中信銀祭出一段利率下殺到1.55％的低利率吸客，而國泰世華則以低申請門檻搶客，相較於其他銀行年收入至少100萬起跳，國泰世華只要70萬元起即可，且擔保品距離捷運出口1,000公尺皆可適用捷運宅優惠方案。

　在央行一連串的打房政策下，大行庫的房貸業績皆呈大幅衰退現象，尤其是合庫與中信銀，今年6月底的房貸餘額少了近80億元，為搶攻房貸，銀行紛紛將目前鎖定在高房價、抗跌性高的捷運宅。

　中信銀表示，逐捷運而居也成為近年來購屋的新趨勢，但想購買捷運宅的民眾，資金壓力也大幅增加，為了減輕首購或自住族群的資金負擔，特別針對優質客祭出捷運宅的方案。

　中信銀指出，只要家庭年收入達120萬元（含）以上，或在中國信託或其他金融機構之存款、基金等總資產達100萬元（含）以上，有穩定職業，與銀行往來信用正常且購屋以自住為目的者。

　只要購買已興建完成的台北縣市各捷運站出口方圓500公尺內的15坪（含）以上房屋，可享有最低1.55％起的優惠利率、最高貸款85成。

　若家庭收入無法達到中信銀的標準，那麼可以選擇國泰世華銀行，其收入只要70萬元起，或醫師、律師等5師即可，不僅門檻較低，其擔保品的適用範圍也更廣，只要房子坐落在捷運出口1,000公尺內即可享有優惠房貸，不過，國泰世華針對捷運宅並未提供一段式房貸，只有階段式利率，最低1.54％起跳。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.12

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金管會下半年金檢 主打不動產

記者薛翔之／台北報導

金管會下半年專案金檢，鎖定不動產。金管會官員表示，銀行放款用途是否用於購屋，應該在相關報表真實呈現，若有違反相關規定，金管會可以銀行法第45-1條、129條未落實內稽內控，對銀行祭出200萬元以上至1,000萬元不等的處分。

　官員並指出，金管會和央行、存保、農金局等單位，已有建置合作的平台，就業務進行討論，未來也將強化此連繫網路，「讓溝通管道更暢通！」就銀行承作房貸現況，加以研議因應之道。

　中央銀行緊盯銀行承作房貸，為了強化銀行對放款資金用途的覆審追蹤，金管會近期啟動的專案金融檢查，即以房貸等相關業務做為重點。

　金管會強調，銀行須嚴格執行資金的事後覆審，若有不相符合之處，應收回部分放款金額。

　央行一連串打房，針對銀行以其他放款之名，行房貸之實，態度強硬，昨(11)日甚至對外發布總裁彭淮南發函給所有金融機構的信函，要求銀行負責人密切防範投機申借資金，炒作房市，並有效控管風險，以利房市健全發展。

　金管會對此表示，央行和金管會已針對金融機構承作房貸，分別進行專案金檢，今年下半年也將持續以房貸，做為金檢重點，特別是，銀行有沒有落實資金貸出以後的事後覆審等風險控管程序。

　根據銀行法第45-1條的規定，銀行本身應建立內部控制及稽核制度；其目的、原則、政策、作業程序、內部稽核人員應具備之資格條件、委託會計師辦理內部控制查核的範圍及其他應遵行事項之辦法，由主管機關訂定；如果銀行沒有做好內稽內控，銀行最高可被處千萬罰款。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.12

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大台北有近26萬人想買房

住展房屋網/新聞分析】9日的工商時報C版刊出了一則還算聳動的消息，指出大台北有近九成民眾半年內無購屋打算。內文舉證歷歷，引用資料來源中華徵信所估價師說法指出，近年房價高漲、自用購屋者對後市存在疑慮，擔心是否買貴，加上荷苞難負擔種種因素，因此削弱買方購屋動機。

標題寫近九成民眾半年內不買屋，報導內文更說88%民眾『打消』購屋計畫或念頭。誠如屬實，則大台北房市確有退燒，甚至已出現翻轉跡象；畢竟如原本有購屋計畫者中，有近九成因某些因素而打消念頭，比學者唱空對市場更具殺傷力。

中華徵信所估價師的分析說法，確是近日事實；然而該所調查只是『調查有無購屋計畫』，而非『原本有，但因某些因素而打消』。因此實際解讀應為：『根據該機構問卷，大台北民眾有約11%有購屋計畫或意願，88%無』。（該資料來自昨日全球華人不動產年會論壇中，中華徵信所長張大成之發表內容）

因此，當日論壇主持人，國內知名經濟學者，現任台灣證交所董事長的薛琦，對此調查結果之解讀，才較具參考價值。薛綺的看法和該篇報導恰好相反：『以台北市目前人口估算，等於有26萬多人仍想買房，此潛在市場不容小覷』。尤其參考國內房屋自有率九成，則還有一成多大台北民眾有購屋計畫或意願，可是不低的數字比例。

如果中華徵信所的調查符合隨機抽樣原則、可信賴，則約一成以上民眾願意購屋，代表現階段房市仍有相當需求力道。不過調查並未深入詢問購買目的，因此不能逕自根據房價上漲的事實，就把調查結果解讀成實質需求明顯下降，雖然事實確實可能如此。

總之，儘管近年大台北房價持續高漲，但不管其原因或理由是什麼，有購屋需求或打算者確仍大有人在。畢竟台北市資源豐沛、交通便捷區域、發展成熟，撇開預算不談，還是很多人購屋地段的首選。

近一步分析理解，由於有土斯有財是華人根深蒂固的觀念，因此或許自認為是購屋(自用)需求，然實質應為居住需求。因此政府除管控過熱的房價炒作現狀外，更應同步、積極以提供社會住宅的方式，滿足更多無力購房者的『實質』需求。

畢竟要這些人花費相當交通費用，移居出北市或大台北，某種程度將會增加不少支出。政府應協助解決這些人住的問題，而非幫忙他們購房或單純透過補貼，進入所謂的房屋買賣市場。

2010.7.10

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【每日最新市況】北投-觀望氣氛濃 各產品買氣冷清

【住展企研室/台北報導】創記錄的高溫，加上今年五都選舉前的提早觀望潮，北投在近一個月也是同樣受到影響，來人、成交普遍皆走下坡，強出媒體的大案狀況也好不到那去，一般產品、小坪數及豪宅表現都不佳，房價部分依舊維持高檔，完全沒有聽到有個案因為賣不動而有讓價的情形，也顯示建商對未來仍多持樂觀，不急於一時的小低潮而出清產品。

石碑、明德這帶，指標案『昇陽麗石』、『遠雄御之邸』，兩案完全不同的產品規劃，最近表現同樣是冷冷清清，兩者銷售都約在7成上下，而這種屬區段高價位的個案，目前買單的客戶以鄰近的士林區及少部分的東區客戶為主，區域客基本上都已下不了手，轉往西側相對便宜的區段看屋；開案不久的「御創御品苑」，則因獨有的石牌公園景觀，使銷售還算穩定，目前含收定已達5成，成交價格54~57萬/坪。
 
捷運奇岩、北投站一帶，代表案『福林國典』與『水美學』，銷況也一樣不佳，觀望氣息變重後，使原先來客量就不多的本區，看起來更為冷清，這裡上成交要上5字頭已是不易，更何況要衝60萬/坪。而等了許久的「新潤」都更案終將於下月正式公開，表價預計開在60萬/坪上下，據聞因相對合理的價格，以及強調奇岩新社區的訴求，已預約超過4成的案量，其中有不少客戶是看重未來區段的增值性。

久未推案的新北投復興中學附近，有一新案進駐，「新摩市」，強打799萬相對低總價，規劃19~25坪的3米、4米2挑高產品，但以區域以往行情看，目前均價開45萬/坪，已是歷史新高，不過與鄰近的北投捷運附近建案相比，其價差優勢頗為明顯，不過相對深入的地點能否受客戶青睞還得觀察。

市場氣氛的詭譎不明，使近期的北投市場也淪陷在這波房市低潮中，不過但看來客量，還是比許多北市地區多且穩定，這應該也可解釋為，相對房價合理的北投，算是成功承接了從台北市區擠壓出來的購屋買方，不過近期大環境的氛圍，似乎影響了買方的意願。

2010.7.11

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擔心美景消失？ 先設定不動產役權

最後更新：2010/07/12

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
　　擁有山水美景的景觀宅，不僅令人心曠神怡，往往身價也高人一等，問題是，眼前的無價美景是否能永保不變，恐怕連建商也很難打包票。為了避免新建大樓遮蔽現有建築的景觀或採光，未來打算購買景觀宅的民眾，可在8月3日後，要求建商提出「不動產役權」的設定登記證明，才能保證購買的景觀宅沒有「賞味期」的限制。

■　不動產役權8月施行 景觀宅有保障

　　日前發生過一起不動產的買賣紛爭，建商在澄清湖畔興建一批景觀宅，號稱可以眺望澄清湖的湖光山色，吸引不少民眾下手購屋；沒料到，緊鄰景觀宅正對面的大塊空地，無預警地興建高樓，眼看澄清湖美景即將被遮蔽，景觀宅居民好焦急，卻不知如何是好，只能怪罪建商沒提早告知，涉嫌隱匿事實。

　　針對新建大樓可能遮蔽原有建築的採光或景觀等問題，預計8月3日後將依法有據。隸屬於民法的「地役權」已經在今年二月初修正為「不動產役權」，光由字面解釋，可知範圍從土地擴大至建物，簡言之，未來民眾如果基於通行、汲水、採光、眺望等正當目的，可協商地主或屋主通融，並設定不動產役權登記。

　　內政部地政司副司長王靚琇表示，為了配合「不動產役權」將在八月初生效施行，土地登記的部份規則條文也一併修正，藉由不動產登記的公信力，才能減少不動產糾紛。換言之，購買景觀宅不能片面聽信建商或代銷商說得天花亂墜，只要發現景觀宅的周邊仍有建地，大可要求業者提出「不動產役權」的設定登記，才能確保眼前美景千年不變。

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報你知！ 房價漲跌牽動融資風險

最後更新：2010/07/12

【文／范世華】
　　按照房地產價格與銀行貸款條件的不同，將時間拉回到10年前來比較，以當時台北市500萬總價的房子，貸款只能貸七成,，也就是貸款350萬，自備款要準備個150萬元，可是同樣一間房子現在假設漲到700萬元，目前銀行貸款條件較為寬鬆，貸款八成就能夠貸到560萬元，等於是當初買這間房子一毛錢都不用出，銀行100%接受當時全額的價格抵押承受條件。

■　銀行貸款視景氣 雨天收傘屬必然

　　隨著經濟環境的景氣氣氛不同，金融機構也常出現一種「晴天撑傘，雨天收傘！」的矛盾衝突現象，在景氣差的時候緊縮信用，而景氣看好之後又可以不斷擴張寬鬆信用額度。回想SARS之前銀行房貸授信的條件，一般住宅貸款約只能在七成；工業住宅、商辦、店舖只能貸款六成；法拍案件也只能在完成登記取得之後以拍定價格核撥五成。當房價跌深資產價值較低的時候，客戶的借款額度就守得相當緊；當房價漲高資產價值膨脹的時候，放款的額度卻反而可以大膽增加。

■　以屋借款零資本 購屋貸款高風險

　　以上述的房產價值為例（10年前總價500萬，現在增值後總價為700萬），若當初的貸款已全數還清，舊的資產經過時間增值了以後，現在用八成、九成（560萬、630萬）把資金貸出來，其實就等於是把資產的價格風險全數轉嫁給銀行。可是換成是沒有房子的人要在房價高的時候，還用八成、九成的高融資條件去購屋，價格的風險就幾乎是完全由自己承擔。兩相比較，前者（以屋借款）等於是零資金、零風險的無本生意；後者（借款購屋）彿彷身處於泡沬之中。

■　打破迷思 房貸成數非愈高愈好

　　因為市場業務競爭的關係，目前的民眾向銀行貸款購屋，似乎已習慣了運用八成、九成高額度的信用融資槓桿，若仔細分析，在房地產高價時期以高度的信用來去新購房屋，其資產價值在結構上屬於實質性純粹價格的成份是比較薄弱的，所隱含的風險相對也較大。

　　藉由央行的升息以及部份地區實施信用管制的敏感時刻，同時也要提醒大家留意授信金融的條件，在目前房價持續高檔的情形下，資金槓桿的操作一定要適當衡量資產價值與信用額度的比例，尤其是新購房屋時的考量，並非房貸的額度一定要借得愈高就愈好，控制好個人風險的可承受度才是最重要的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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官方將編制房價指數 取得實價資料仍為挑戰

住展房屋網/台北報導】

首度在台灣舉行的世界華人不動產學會年會，除了一般外界比較注目的產官學論壇外，兩岸華人的相關學術論文發表，也是例行重頭戲。而顯然地，這兩年兩岸三地都會區房價快速明顯上漲，使得房價議題成為熱門話題。

在論文發表中，就有不少篇章針對房價相關議題進行深入研究，而『房價指數』則是學術界採用頻繁，但一般民眾看得霧煞煞的部份。有關這點，政大地政系林秋瑾教授指出，就一般購屋人或普羅大眾來說，想解讀房價指數，最簡單的方式，就是把它比做主計處每個月都會發布的物價指數CPI。

林秋瑾說，CPI的絕對數值，相信絕大多數人也是無法解讀；但是透過不同月份或長期比較，我們依然能『感覺得到』其變化或說明的事理。換句話說，單看單月或單期的物價或房價指數，的確很難看出端倪；但比較不同期間的數據變化，還是能夠看出若干趨勢。

目前有關坊間房價指數的問題，可能在於『眾家爭鳴』；也就是，除了政大協助國泰集團編纂者外，很多房仲業也都編有類似指數。到底消費者又該相信哪家呢？林秋瑾承認，這確是國內房價指數徒具形式的主因，問題則是出在房價資料。

其實，房價指數是利用標準化的過程，將各種可能之影響變項排除，如此才能做不同時期、不同地區價格變化的比較。但是台灣目前房價資訊相對不透明，因此各家根據自己的價格數據所做之指數，參考價值自然大減。換言之，可能還是必須由官方主動編纂公佈，參考價值才會真正成立。

林秋瑾透露，目前內政部營建署正積極編制房價指數；也就是說，未來對於房價的變化，官方將提供公佈一套客觀數據及指數，就好像主計處公佈的CPI一樣。然而林秋瑾強調，如果官方不能真正取得真實的交易資料，則就算是官方出面編纂指數，參考價值也會大打折扣，因此關鍵仍在於，官方有沒有這個GUTS取得真實交易資料。

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士林官邸豪宅區 「住二特」限高5樓

最後更新：2010/07/12

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
　　台北市精華區的新成屋或預售屋建案，無論是產品規劃或是開價，傾向「豪宅化」已是不爭事實。近年來士林官邸重劃區逐漸成為新興豪宅聚落，去年每坪3百萬的開價，今年向下修正至180萬左右。房地產業者表示，士林官邸重劃區的珍貴稀有，除了與兩蔣時代的歷史淵源有關，更重要的是，重劃區北側屬「住二特」，可開發住宅用地6千多坪、樓高限制17.5公尺，假使全部開發成豪宅，案量最多僅50戶。

■　士林官邸神秘不在 帝王風水傳言不墜

　　厚重大門緩緩開啟，同時也開啟你我的好奇心。談到士林官邸不免直接聯想到兩蔣時代，士林官邸總是蒙上神秘面紗，是神聖不可親近的禁地，直到民國85 年才正式對外開放，成為民眾假日休閒賞花的好去處。

　　正因為這個歷史淵源，加上坊間盛傳的帝王風水之說，去年建商在士林官邸地區喊出一坪300萬的天價，成了茶餘飯後的話題，如今這個地區的豪宅建案，不再漫天喊價，不過開價也要180萬左右。

■　住宅建地少 規劃皇居宅院吸客

　　業者說法，除了土地成本高，還有稀有性，因為士林官邸重劃區的北側，可以開發的住宅用地只有6千多坪、樓高限制17.5公尺，假使全部開發成豪宅，也只有50戶的案量。代銷業者指出，士林官邸周邊是「住二特」住宅區，政府規定樓高限制17.5米，以此推算，只能蓋五層樓。

　　這個訴求皇居大院的預售案，每戶215坪，光是客廳的面寬就有十公尺，採光、視野無與倫比；來到豪華主臥，瞧瞧衛浴配備，可媲美五星級飯店的總統套房；大開眼界的還有這個相當隱密的骨董收藏室，這是專為高品味的豪宅客，量身打造的一方天地。

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【每日最新市況】文山區不畏景氣低迷新案積極進場

【住展企研室/台北報導】文山區近期的房市受到股市及政府打房等諸多負面消息的影響，來人和成交都略有下滑，整體狀況不是很理想。

分區來看，景美區目前表現的最好的案子為基地位靜心國小對面的「鼎隆苑」，基地908坪，規劃103戶的住家和十戶的店面，住家2至4房皆有，每坪開價約65萬，本案由於地段佳、基地大而方整，加上總價控制得宜，銷售狀況良好，目前已售出7成。其他銷售中的個案相較之下表現就略為平淡。 

而木柵區的指標案「水沐青華」，為在地建商兆雄建設和璞園開發合作的第三塊個案，雖然銷售狀況還算平穩，但因單總價都不低，加上景氣因素，銷售速度就不像前兩期那麼快。

政大周邊為目前文山區推案最密集的區域，集中在指南路3段和政大二期重劃區，只是本區因缺乏話題炒作，近期來人和成交狀況都不甚理想。

而文山區近期將要進場的個案，比較指標的有基地位木新路二段的「上河苑」、基地位捷運萬隆站附近的成屋案「雅景花園」，和捷運萬隆站的共構案等，由於這些案子地段條件都不差，希望能為文山房市再帶起一波人氣。

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學生套房獲利王 台南成功大學奪冠

最後更新：2010/07/12

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
　　每年暑假一到，又出現大學生換屋潮，學生套房的租金投資報酬率，成了投資客最關心的議題。房仲業者評比全台20所大專院校，以台南成功大學周邊的套房租金投報率最高，高達13%；至於大台北地區由於房價偏高，壓低租金投報率，台灣大學墊底不到3%。不過業者表示，投資要素除了租金投報率之外，也該一併考量房價漲幅。

■　大台北房價高 台大租金投報最低

　　住商不動產統計全台20所大專院校的周邊套房租金行情，前六名的租金投資報酬率，皆高達一成以上，依序為成功大學(13.2%)、中原大學(12.5%)、中央大學(12.5%)、中山大學(11.03%)、元智大學(11%)、東華大學(10%)。上述大學皆位於大台北以外地區，因此平均月租不算高，介於4,500~5,000元之間，但由於套房總價相對較低，最低僅48萬元即可投資學生套房，才能有一成以上的高投報。

　　就台北地區而言，淡江、輔大表現較為亮麗，平均投資報酬率有7％以上，平均月租金8,000~8,500元不等；相較之下，第一學府台灣大學的學生套房投報率最低，僅2.31%左右，癥結不在於每月一萬元的平均租金高或低，而是在於中古套房單價高達65萬，每間套房總價至少5百萬以上。

■　投資學生套房 一併考量房價漲幅

　　不過，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，就投資觀點，投資報酬率固然是投資決策的重要指標，但是房價的增值空間也是考量要素。譬如，台大與師大周邊的學生套房，平均租金報酬率不到3％，但房價已從民國97年每坪50萬，暴漲到今年的60萬以上；反觀，中南部地區的學生套房投報率雖然高，可是房價卻不動如山。

　　投資學生套房還有「少子化」趨勢不得不注意，徐佳馨表示，少子化趨勢會讓大學周邊的租屋市場產生質變，投資人應先了解各大專院校的校外租屋供需、租金與房價水準，同時也要考量學校每年招生與營運狀況，作為全方位的投資參考。

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推案量能萎縮 成交量亦退潮

【住展房屋網/台北報導】

房市呈現「個案表現」的市況，使得第三季建商推案的動作，受到不小的影響，特別許多的指標建案，出現進場卻不公開價格的詭異現象，惟第三季的推案多寡與銷售市況，將是928檔的前哨站，不管在推案量能與房價上，都有引導與延續的作用。

住展雜誌預估第三季的總推案為989.3億元，出現近4年來同期的次低點，推案量雖較前年金融風暴的712.4億元，成長了百分之39，惟與2007年同期的推案量2,163.3億元相比較，僅有當年的三分之一量體。

推案金額在10億元以上的指標型建案有30個，合計推案量761億元，加上預估10億元以下的中小型建案為761億元的三成，總計約989.3億元的量體。第三季推案量僅有千億元的案量，除了近期個案表現不如預期的因素外，全球經濟衝擊股市表現不佳，導致建商推案出現轉趨保守的現象。

住展雜誌研發長倪子仁表示，第三季上市上櫃建商中，有大型建案推出的有；力麒建設、冠德建設、宏普建設、興富發建設及鄉林等建設等公司。

推案量雖然為近四年的次低量，但大台北地區仍是一級推案熱區，台北市的南港區，台北縣的永和、新莊與林口，是第三季熱門的推案區域，區域內都有代表性的指標建案推出。

2010.7.10

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官方將編制房價指數 取得實價資料仍為挑戰

住展房屋網/台北報導】

首度在台灣舉行的世界華人不動產學會年會，除了一般外界比較注目的產官學論壇外，兩岸華人的相關學術論文發表，也是例行重頭戲。而顯然地，這兩年兩岸三地都會區房價快速明顯上漲，使得房價議題成為熱門話題。

在論文發表中，就有不少篇章針對房價相關議題進行深入研究，而『房價指數』則是學術界採用頻繁，但一般民眾看得霧煞煞的部份。有關這點，政大地政系林秋瑾教授指出，就一般購屋人或普羅大眾來說，想解讀房價指數，最簡單的方式，就是把它比做主計處每個月都會發布的物價指數CPI。

林秋瑾說，CPI的絕對數值，相信絕大多數人也是無法解讀；但是透過不同月份或長期比較，我們依然能『感覺得到』其變化或說明的事理。換句話說，單看單月或單期的物價或房價指數，的確很難看出端倪；但比較不同期間的數據變化，還是能夠看出若干趨勢。

目前有關坊間房價指數的問題，可能在於『眾家爭鳴』；也就是，除了政大協助國泰集團編纂者外，很多房仲業也都編有類似指數。到底消費者又該相信哪家呢？林秋瑾承認，這確是國內房價指數徒具形式的主因，問題則是出在房價資料。

其實，房價指數是利用標準化的過程，將各種可能之影響變項排除，如此才能做不同時期、不同地區價格變化的比較。但是台灣目前房價資訊相對不透明，因此各家根據自己的價格數據所做之指數，參考價值自然大減。換言之，可能還是必須由官方主動編纂公佈，參考價值才會真正成立。

林秋瑾透露，目前內政部營建署正積極編制房價指數；也就是說，未來對於房價的變化，官方將提供公佈一套客觀數據及指數，就好像主計處公佈的CPI一樣。然而林秋瑾強調，如果官方不能真正取得真實的交易資料，則就算是官方出面編纂指數，參考價值也會大打折扣，因此關鍵仍在於，官方有沒有這個GUTS取得真實交易資料。

2010.7.11

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金管會下半年金檢 主打不動產

記者薛翔之／台北報導

金管會下半年專案金檢，鎖定不動產。金管會官員表示，銀行放款用途是否用於購屋，應該在相關報表真實呈現，若有違反相關規定，金管會可以銀行法第45-1條、129條未落實內稽內控，對銀行祭出200萬元以上至1,000萬元不等的處分。

　官員並指出，金管會和央行、存保、農金局等單位，已有建置合作的平台，就業務進行討論，未來也將強化此連繫網路，「讓溝通管道更暢通！」就銀行承作房貸現況，加以研議因應之道。

　中央銀行緊盯銀行承作房貸，為了強化銀行對放款資金用途的覆審追蹤，金管會近期啟動的專案金融檢查，即以房貸等相關業務做為重點。

　金管會強調，銀行須嚴格執行資金的事後覆審，若有不相符合之處，應收回部分放款金額。

　央行一連串打房，針對銀行以其他放款之名，行房貸之實，態度強硬，昨(11)日甚至對外發布總裁彭淮南發函給所有金融機構的信函，要求銀行負責人密切防範投機申借資金，炒作房市，並有效控管風險，以利房市健全發展。

　金管會對此表示，央行和金管會已針對金融機構承作房貸，分別進行專案金檢，今年下半年也將持續以房貸，做為金檢重點，特別是，銀行有沒有落實資金貸出以後的事後覆審等風險控管程序。

　根據銀行法第45-1條的規定，銀行本身應建立內部控制及稽核制度；其目的、原則、政策、作業程序、內部稽核人員應具備之資格條件、委託會計師辦理內部控制查核的範圍及其他應遵行事項之辦法，由主管機關訂定；如果銀行沒有做好內稽內控，銀行最高可被處千萬罰款。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.12

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【每日最新市況】北投-觀望氣氛濃 各產品買氣冷清

【住展企研室/台北報導】創記錄的高溫，加上今年五都選舉前的提早觀望潮，北投在近一個月也是同樣受到影響，來人、成交普遍皆走下坡，強出媒體的大案狀況也好不到那去，一般產品、小坪數及豪宅表現都不佳，房價部分依舊維持高檔，完全沒有聽到有個案因為賣不動而有讓價的情形，也顯示建商對未來仍多持樂觀，不急於一時的小低潮而出清產品。

石碑、明德這帶，指標案『昇陽麗石』、『遠雄御之邸』，兩案完全不同的產品規劃，最近表現同樣是冷冷清清，兩者銷售都約在7成上下，而這種屬區段高價位的個案，目前買單的客戶以鄰近的士林區及少部分的東區客戶為主，區域客基本上都已下不了手，轉往西側相對便宜的區段看屋；開案不久的「御創御品苑」，則因獨有的石牌公園景觀，使銷售還算穩定，目前含收定已達5成，成交價格54~57萬/坪。
 
捷運奇岩、北投站一帶，代表案『福林國典』與『水美學』，銷況也一樣不佳，觀望氣息變重後，使原先來客量就不多的本區，看起來更為冷清，這裡上成交要上5字頭已是不易，更何況要衝60萬/坪。而等了許久的「新潤」都更案終將於下月正式公開，表價預計開在60萬/坪上下，據聞因相對合理的價格，以及強調奇岩新社區的訴求，已預約超過4成的案量，其中有不少客戶是看重未來區段的增值性。

久未推案的新北投復興中學附近，有一新案進駐，「新摩市」，強打799萬相對低總價，規劃19~25坪的3米、4米2挑高產品，但以區域以往行情看，目前均價開45萬/坪，已是歷史新高，不過與鄰近的北投捷運附近建案相比，其價差優勢頗為明顯，不過相對深入的地點能否受客戶青睞還得觀察。

市場氣氛的詭譎不明，使近期的北投市場也淪陷在這波房市低潮中，不過但看來客量，還是比許多北市地區多且穩定，這應該也可解釋為，相對房價合理的北投，算是成功承接了從台北市區擠壓出來的購屋買方，不過近期大環境的氛圍，似乎影響了買方的意願。

2010.7.11

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士林官邸豪宅區 「住二特」限高5樓

最後更新：2010/07/12

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
　　台北市精華區的新成屋或預售屋建案，無論是產品規劃或是開價，傾向「豪宅化」已是不爭事實。近年來士林官邸重劃區逐漸成為新興豪宅聚落，去年每坪3百萬的開價，今年向下修正至180萬左右。房地產業者表示，士林官邸重劃區的珍貴稀有，除了與兩蔣時代的歷史淵源有關，更重要的是，重劃區北側屬「住二特」，可開發住宅用地6千多坪、樓高限制17.5公尺，假使全部開發成豪宅，案量最多僅50戶。

■　士林官邸神秘不在 帝王風水傳言不墜

　　厚重大門緩緩開啟，同時也開啟你我的好奇心。談到士林官邸不免直接聯想到兩蔣時代，士林官邸總是蒙上神秘面紗，是神聖不可親近的禁地，直到民國85 年才正式對外開放，成為民眾假日休閒賞花的好去處。

　　正因為這個歷史淵源，加上坊間盛傳的帝王風水之說，去年建商在士林官邸地區喊出一坪300萬的天價，成了茶餘飯後的話題，如今這個地區的豪宅建案，不再漫天喊價，不過開價也要180萬左右。

■　住宅建地少 規劃皇居宅院吸客

　　業者說法，除了土地成本高，還有稀有性，因為士林官邸重劃區的北側，可以開發的住宅用地只有6千多坪、樓高限制17.5公尺，假使全部開發成豪宅，也只有50戶的案量。代銷業者指出，士林官邸周邊是「住二特」住宅區，政府規定樓高限制17.5米，以此推算，只能蓋五層樓。

　　這個訴求皇居大院的預售案，每戶215坪，光是客廳的面寬就有十公尺，採光、視野無與倫比；來到豪華主臥，瞧瞧衛浴配備，可媲美五星級飯店的總統套房；大開眼界的還有這個相當隱密的骨董收藏室，這是專為高品味的豪宅客，量身打造的一方天地。

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善用住宅補貼 紓解殼重擔

工商時報 記者馬婉珍／台北報導
　今年度內政部營建署的「住宅補貼」方案，已在7月5日開放申請，包括購屋住宅、租金、修繕住宅等3大補貼，有殼一族或無殼蝸牛皆可善用；以申請最踴躍的租屋補貼來看，租屋族每戶每月可享3,600元補助，購屋族則可補貼220萬元的額度，以貸款500萬元、利率2％相較，依一般民眾及弱勢族群，可享1.137％及0.562％優惠利率，年省荷包約1萬元至1.7萬元。

　內政部營建署國民住宅組組長王安強指出，購屋人省荷包，一定要善用「住宅補貼」方案。今年已在7月5日開跑，核准通過後，可補貼220萬元房貸額度，並依據低收入戶或一般民眾，享用0.562％及1.137％的低利計息，在目前升息環境中，算是省荷包的好方法。

　凡是2年內購屋者，就可申請購屋住宅補貼，今年可補貼1萬戶、修繕住宅貸款利息可補貼5,000戶。

　以補貼額度及利率來看，房貸額度可達220萬元，最長可貸20年，利率以中華郵政2年期定儲機動利率（目前1.095％）為基準，中低收入戶適用0.562％（i-0.533％）計息，而一般民眾則以1.137％（i+0.042％）計息，至於修繕住宅貸款補貼，最高貸款額度為80萬元，最長可貸15年。

　台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆估算，以同樣貸款500萬元、利率2％、貸款20年期相較，獲得補貼的民眾，每年房貸負擔最多可減輕17,220元。

　不過，銀行也提醒，政府提供的房貸利息補貼，多半採取「申請核准」制，因此民眾應先了解是否符合資格，例如戶籍地位於台北市或台北縣縣轄市者，家庭年收入必須介於141萬元以下，高雄市居民的家庭年收入則應在102萬元以下，符合標準才可提出申請。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.9

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房貸假「周轉金」之名 央行要抓

2010/07/09

聯合報╱記者羅兩莎／台北報導

民營銀行大鑽中央銀行房市「針對性措施」漏洞、與央行大玩捉迷「藏」遊戲？央行業務局長尤錦堂昨天表示，銀行必須據實填報房貸「雙周報」資料；如果有必要，金檢單位將對相關銀行專案金檢。

央行6月25日起針對北市及北縣10個縣轄市祭出凡管制區內第二棟房貸，成數不得高於七成，且無寬限等「針對性措施」。但外傳有部分民營銀行用周轉金名義承做企業主房貸，規避央行控管措施。

業者解釋，因國內中小型企業多，為加強擔保，長期以來，銀行都會要求企業主，拿不動產「加強擔保」；但因這類放款屬企業金融，銀行因而將原本應歸類為「消費金融」房貸，掛在企業金融帳上，因而被解讀為規避央行針對性措施。

昨天一大早，央行找來七家民營銀行高層主管溝通。尤錦堂說，與會業者均認為，央行規範特定地區購屋貸款措施，有助於整體房貸市場及金融秩序的健全發展。

尤錦堂並重申，6月25日起，銀行對自然人（包含企業主）新承作購屋貸款業務，不論是承辦部門是屬於企業金融，是或消金部門，都應遵循央行對特定地區購屋貸款風險控管規範辦理，並據實填報相關資料；必要時，金檢單位將加強金融檢查。

同時，購屋貸款不得用修繕、周轉金或其他貸款名目承作；有關銀行承作企業周轉金貸款部分，也應依據借款人產銷程序與業務財務近況，就資金周轉的實際需要辦理。

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打房補漏央行邀7銀行喝咖啡

記者陳美君、朱漢崙／台北報導
　針對有民營行庫魚目混珠，以週轉金名義，承作企業負責人的房貸業務，並帳掛法金部門一事，中央銀行業務局昨日上午火速找來7家民營行庫主管「喝咖啡」，在了解情況後，央行具體下達兩項指示：1、房貸不得以修繕、週轉金或其他貸款名目承作；2、必要時，將加強金融檢查，杜絕銀行「鑽漏洞」行徑！

　對於本報獨家報導「央行打房政策，驚現大漏洞」，央行昨日立即反應。央行業務局長尤錦堂昨日傍晚，親自現身央行記者室，強調一早就找來幾家民營行庫主管進行了解後，發現有些銀行，基於風險控管原則，確實將企業主的房貸業務，和企業貸款合併處理，由法金或企金部門，依據規定辦理授信審查，並列帳在法金部門下。

　據了解，昨日上午央行火速邀7家民營及外商銀行喝咖啡示警。據指出，7家受邀參加的業者名單，包括本國銀行北富銀、國泰世華、華泰、新光、元大，以及外商渣打、花旗等銀行均有受邀，不過央行此次「抽樣」找業者開會的名單，並非以市佔率大小，而是以近期的房貸業務成長量較大的行庫作為指標，受邀的行庫有些未必出現央行所關切的情形。

　因此有些與會的民營主管對央行大聲喊冤說，雖然，銀行會將同時具有企業金融和消費金融需求的中小企業主，共同列帳在法金部門下，但只要是企業主涉及購屋房貸的部分，銀行一樣會將數據列報給央行，沒有隱藏起來這種事。

　此外，銀行在給予企業主的授信條件上，也遵照央行要求，只要企業主為第2棟房貸，且位於特定地區，貸款成數就會在7成以下，且沒有寬限期，否認有藉此「鑽漏洞」的情況。

　尤錦堂昨日重申，自6月25日起，銀行對中小企業主等自然人，在新承作房貸業務時，不論屬法金或消金部門，都應遵循央行規範辦理，並據實填報；若是有哪些貸款項目金額增加太多，或是變得很少，央行都會去了解，必要時，「金檢單位會加強金融檢查。」

　尤錦堂還說，銀行承做週轉金貸款時，必須確認資金用途與流向，只要是購買住宅，就必須依照央行規定辦理。

　舉例而言，若企業主以購買廠辦名義，向銀行借出週轉金貸款，但是卻跑去買了帝寶，因帝寶為住宅、並非商辦，仍舊屬於購屋貸款，受第2戶房貸成數不得逾7成、無寬限期等限制；央行苦口婆心，就是希望銀行要更加注意授信風險，以免未來房價面臨向下修正時，銀行恐蒙受如雙卡風暴時的鉅額損失。

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台北房市 短期價量均跌

2010/7/9

經濟日報╱記者李至和／台北報導

央行抑制房價策略奏效，台北房市呈現買賣拉鋸戰。中信房屋8日公布最新統計，台北市大安區、文山區、內湖區6月委託量萎縮最多，萎縮幅度達二至三成，買方不但抱持觀望態度，連賣方也縮手，短期對台北房市將出現價量均跌的情況。

以台北市委售量變化來看，萎縮幅度超過三成的為大安與文山兩區。中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，部分屋主無資金壓力，面對買方追價疲軟，寧可待價而沽。

房市交易始終熱絡的內湖區因重劃區規劃使中古華廈產品質好量多，且目前市場上多為自住型屋主，資金壓力不大，6月份交易量緩跌兩成，但房價卻不動如山，未見下跌。

單月委託數負成長的區域，顯露屋主對房價的疑慮及資金無壓力的現況。胡佩蘭表示，目前委託量體仍成長一到兩成的區域包括大同、信義、北投、萬華等區，除了信義區因為商辦市場活絡外，其餘三區均因為當地房價相對市中心較低，因此交易動能仍強。

台北市店面市場則有不同的面貌，信義房屋忠孝店店長黃浩中觀察，台北市中心店面以投資客居多，在央行抑制房價政策後，投資客急欲脫手求現的情況已出現，為了維持投資報酬率，租金不減反增，成為店面市場奇特的現象。

房仲業者觀察，上半年大台北店面租金較去年同期相較平均成長5%到10%，其中東區、信義區、士林等重點商圈的租金至少漲回10%以上，甚至連沉寂一段時間的天母店面，也開始有回籠跡象。

黃浩中指出，投資客脫手店面求現，但買方追價意願低，買賣形成價格拉鋸戰，因此實際成交量不增反減，從6月底以來店面實際成交案件，略有下滑。

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大型行庫自清 房貸分類清楚 絕不會有疑義

記者朱漢崙／台北報導
　一家在房貸市佔率一向具有代表性的大型行庫指出，「我們房貸分類一向清清楚楚，不會有疑義！」行庫高層指出，就算民營銀行用這種方式，大型行庫也絕不會仿效。

　包括土銀、合庫兩大房貸市佔率龍頭，以及台銀、兆豐等大型行庫，在房貸業務上一向清楚歸類，不管是否具企業主身份，只要是自然人購買的是住宅，一律都歸類在消金業務：「除非企業主買的是辦公房舍之類的商用不動產，才會歸類在法金項下。」

　由於大型行庫原本的房貸市佔率就很高，因此較缺少以另類方式來「火拚」房貸業務的誘因。

　大型行庫資深主管私下分析指出，部分民營業者之所以會有這種「另類」方式爭取業績，最主要真的是因為主管機關並未明訂會計上的分類標準，全靠銀行自訂的授信內規是否嚴謹，因此除非央行及金管會祭出專案金檢，清查這類名為「週轉金」的真實放款用途，否則單靠銀行業者自律，實在很難杜絕這個漏洞。

　昨日的這場會議，由中央銀行總裁彭淮南指派金檢處處長，與業務局局長雙雙出席主持。

　根據知情人士指出，在為時逾1小時的會議裡，7家受邀的銀行業者裡，有2家銀行當場坦承的確有將企業主房貸掛在法金部門的情況。

【新聞來源：中時電子報】2010.7.9

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