報你知！ 房價漲跌牽動融資風險
最後更新：2010/07/12
【文／范世華】
按照房地產價格與銀行貸款條件的不同，將時間拉回到10年前來比較，以當時台北市500萬總價的房子，貸款只能貸七成,，也就是貸款350萬，自備款要準備個150萬元，可是同樣一間房子現在假設漲到700萬元，目前銀行貸款條件較為寬鬆，貸款八成就能夠貸到560萬元，等於是當初買這間房子一毛錢都不用出，銀行100%接受當時全額的價格抵押承受條件。
■ 銀行貸款視景氣 雨天收傘屬必然
隨著經濟環境的景氣氣氛不同，金融機構也常出現一種「晴天撑傘，雨天收傘！」的矛盾衝突現象，在景氣差的時候緊縮信用，而景氣看好之後又可以不斷擴張寬鬆信用額度。回想SARS之前銀行房貸授信的條件，一般住宅貸款約只能在七成；工業住宅、商辦、店舖只能貸款六成；法拍案件也只能在完成登記取得之後以拍定價格核撥五成。當房價跌深資產價值較低的時候，客戶的借款額度就守得相當緊；當房價漲高資產價值膨脹的時候，放款的額度卻反而可以大膽增加。
■ 以屋借款零資本 購屋貸款高風險
以上述的房產價值為例（10年前總價500萬，現在增值後總價為700萬），若當初的貸款已全數還清，舊的資產經過時間增值了以後，現在用八成、九成（560萬、630萬）把資金貸出來，其實就等於是把資產的價格風險全數轉嫁給銀行。可是換成是沒有房子的人要在房價高的時候，還用八成、九成的高融資條件去購屋，價格的風險就幾乎是完全由自己承擔。兩相比較，前者（以屋借款）等於是零資金、零風險的無本生意；後者（借款購屋）彿彷身處於泡沬之中。
■ 打破迷思 房貸成數非愈高愈好
因為市場業務競爭的關係，目前的民眾向銀行貸款購屋，似乎已習慣了運用八成、九成高額度的信用融資槓桿，若仔細分析，在房地產高價時期以高度的信用來去新購房屋，其資產價值在結構上屬於實質性純粹價格的成份是比較薄弱的，所隱含的風險相對也較大。
藉由央行的升息以及部份地區實施信用管制的敏感時刻，同時也要提醒大家留意授信金融的條件，在目前房價持續高檔的情形下，資金槓桿的操作一定要適當衡量資產價值與信用額度的比例，尤其是新購房屋時的考量，並非房貸的額度一定要借得愈高就愈好，控制好個人風險的可承受度才是最重要的。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
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