國有地公益標 不叫座機率高
【住展房屋網/新聞分析】
前陣子又冒出，政府可能對先前『大面積國有地停止標售政策』進行若干檢討的傳聞。不過目前來看，大面積國有地恢復純粹賣斷的機率不高；上週北市揭櫫的五大招商案，除『舊市議會大樓』外，就全採地上權設定模式，昨日財政部國產局公佈的三宗北市設定地上權標售案，更將採全台首次『公益標』。
這三宗史無前例的標售案，都位在北市精華地段，其中一塊還是豪宅級地段，是在仁愛路四段27巷與大安路一段106巷間，面積538坪、住四用地。第二塊也在大安區，在杭州南路、潮州街附近，住三地目、面積348坪。最後一塊則在內湖東湖，康寧路三段99巷附近，鄰近康寧護校，面積最大，達2,379坪。
此次標售的最大特徵是『公益標』，因此三塊基地都有『限定開發用途』。仁愛名人巷基地原則規劃一般住宅，杭州南路住三地設定為學生住宅（宿舍），康寧路大基地則定位為銀髮住宅；而無論規劃用途，按規定都須以只租不售方式經營之（租金約為市價1到5成）。
這樣純粹『公益』、看似無利可圖的標售案，政府當然必須提供或提高若干誘因，才能增加業者投標意願。國產局表示，一般設定地上權案之權利金，至少是市價3成，但這三塊地由於有限定用途，因此不受上述限制，權利金將更低。
不過光是權利金大降，誘因夠嗎？以國外實際案例或發展，這類公益型開發，多有NGO或NPO（非政府或營利組織）參與：然台灣NGO及NPO非常不發達，類似機構本身財力都不足，基本的社會公益或福利事業，都很難平衡收支，遑論參與這種『大規模』開發。因此國內首次公益標，仍得寄望一般開發商。
只是，一般開發業者絕對是在商言商；在無足夠利潤可圖下，他們不會輕易出手。尤其國內租賃市場極度不發達，除真正中低貧苦階級或短期特殊需求外，多數人都還是基於土斯有財的民族情結，有著購屋置產的計畫或夢想。
因此，政府推動公有只租不售住宅或國有地公益標之政策，現實困難比想像中還多；10月公告年底標售的這三宗公益標，不但可能難叫好，不叫座的機率更高。
以現狀論，政府應考慮採折衷作法，也就是適度放寬開發用途，給參與業者更多的誘因；如可興建一般住宅出售，但規定若干樓地板面積須回饋公家，這些部分再委由專業NGO或NPO機構進行物業管理，做公有住宅出租之用。
2010.7.14
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