打擊房市炒手 金融管制最有效
2010/06/28
文／范世華
景氣的重要觀察指標，失業率由去年達到最高的6.13%（2009年8月）以來，逐漸恢復下降，今年4月份已降為5.39%，5月份又再下降至5.14%，顯示國內的景氣狀況已見確實復甦，最差的時期已經過去，接下來似乎也沒有什麼跡象會再往壞的地方走。也就是因為在這樣的氣氛環境下，央行宣佈調升半碼的存款準備率，牽動資金層面的變化，此時宣佈升息算是衝擊最小的時機，對於下半年度經濟的影響以及市場變化，市場反應將有「短空長多」的看法，平息房市過熱的炒作區域，對於未來長期性仍屬於良好的正面影響。
■ 升息半碼無關痛癢 房貸限7成影響大
利率的高低就房市來說，是一個敏感的資金面問題，因此利率調整是最直接的金融控制手段，升息半碼對於一般消費購屋者的影響並不大，但是相對於資金總額高逾十倍、百倍的房地產玩家或投資客，影響資金成本的差異就會非常明顯。
除了利率調整之外，這次央行針對特定地區（台北市，以及台北縣之板橋、三重、新莊、蘆洲、新店、中和、永和、土城、樹林、汐止）之房貸業務，實施「選擇性信用管制」，位於以上地區欲購買第二棟房子之對象，採取限制貸款成數上限為七成，並且取消「寛限期」的規定。
■ 緊縮成數、取消寬限期 打房易見成效
假設任由銀行業者相互競爭的情況下，市場條件自由訂定，以貸款成數九成，自備款僅需一成，投資客只要握有1,000萬元的資金可做購屋自備款，就可以玩到1億元的房產投資規模（10,000 x 10% = 1,000），那麼在同樣的地區，一次就可以買好幾間房地產標的；若貸款成數八成，自備款二成，1,000萬則可以做到5,000萬的槓桿規模（5,000 x 20% = 1,000）；限制貸款上限七成，1000萬的資金就只能玩到3,333萬規模的房地產標的（3,333 x 30% = 1,000）。因此限制貸款成數，就北部高房價地區來說，會使該區之市場資金達到很好的緊縮效果。
因購屋於「寬限期」內是沒有本金負擔的問題，投資客只要在短期內將房子轉售，僅需支付利息即可獲利，不但如此，在資金額度和負擔寬鬆的情況下，投資客往往還能夠以同額資金一次購買好幾間房子。取消「寬限期」之待遇，購屋就必須要有相對的足額資金，並且要負擔實質的成本，如此房地產的買賣，也將會回歸到較為具體的交易行為。
■ 實施金融控管 抑制炒房最快速
「利率」控管資金成本差異，而「選擇性信用管制」，對於區域與購房次數的貸款條件限制，除了能夠牽制資金週轉之流動、導引其他區域房市的發展平衡作用之外，以融資成數與取消寬限期的明定標準，管控銀行房貸的業務，對於以投資房地產為目的之資金規模運用，也將會有非常好的抑制效果。
此次央行既然能夠採取「選擇性信用管制」的方式來規範銀行的房貸業務，其實若能再加上一條「限制短期塗銷」之規定，提高短期內貸款塗銷之違約金，會是最簡單且更能直接抑制房地產投資買賣週轉次數的良方。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
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