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不確性因素消失 房市撥雲見日

【文╱范世華】

　　九月底央行理監事會議決議調高存款準備率半碼，這次央行再度升息，是否真的會澆息房市的餘溫，結束房市多頭行情？或者餘火只是竄向別處，他日又將再度復燃？接下來第四季以及長期後續的房地產行情趨勢將會怎麼走？端看這一波政府對於房地產的政策措施真正起了什麼樣的作用和變化。

■　不確性因素與觀望氣氛消除，本季醞釀更長波段走勢

　　具體觀察從６月底至今的這一波打房措施，先是央行針對房地產祭出「選擇性信用管制」的措施，向各家金融行庫大動作明令辦理房貸業務的限制，以抑止大台北縣市地區的房地產市場投資炒作，少了資金動能的持續加溫，民眾購屋心態轉趨保守觀望，市場普遍的預期皆認為會有一波的下跌。正如預期，房市第三季的表現受到打房效應的影響，交易數量確實減少，略有一番修正與降溫的情形。

　　但是這一波的房市反應，市場籠罩的是一種觀望的氣氛，主要就是「觀望」這兩個字透露了一切，觀望的本質其實就是在擔心一種不確定性的因素，當不確定性因素沒有了，雲霧散去之後方向就會確立。央行宣佈升息的條件已確定，亦即是大家所等待的不確定性因素已經沒有了，而接著至年底前也不再有房地產的指標性政策（如：都更獎勵）或其他經濟性相關（如：ECFA）的重大議題變數，本季所醞釀市場實際的交易動作，即會顯現出明年更長一波之續漲或續跌的態勢。

■　排除非市場因素之干擾，房市交由資金動能來左右

　　因為在這一段房市觀察期，市場人士的觀望並非是失望或絕望，結束了前一波行情的激情演出之後，經過一段時間的沉澱，民眾對於房地產的買、賣更能夠以理性的態度來面對，當沒有了其他的干擾因素，房地產市場的條件該是要跌它應該就要跌、條件該漲它就是會漲，不會再有什麼意外或是但書的。

　　自金融海嘯過後至今年上半年以來，房地產再度經過了一波激情的漲勢以及市場不斷的多、空交戰，經過這一段時期的觀察與沉澱過後，央行再次宣佈升息半碼，市場所擔心的不確定性因素已經消失，看得清楚市場的方向，沒有政策性的干擾因素，年底以前再也沒有什麼可供參考的其他更重要之觀察指標，後續房市漲、跌的結果，將不再是激情或環境氣氛所致，而是真正事實的呈現。接下來的房市將會完全交由市場的資金籌碼來牽動其變化了。

■　資本替代性金融商品遜色，實質性資產題材更加吸金

　　儘管民眾還不能直接感受到景氣回溫的現象，民間消費心態仍趨保守，但是近兩年來台灣的外匯存底仍然大幅增加，市場流動資金同時大增，社會財富以及有錢人增加了不少，以股市於2008年金融海嘯最低的4000點至今已經上漲到8000點，整整一倍的數據，不論是出口營收或者是股票增值所增加的財富，最終所獲利的資金還是要有一個歸宿。

　　台灣經濟規模小，受國際資金牽動變化的影響大，因此在美元弱勢之下，擁有美元資產者仍然會持續抛售，選擇黃金或是結匯成新台幣回流國內尋找其他的投資標的。受到金融海嘯的夢魘，民眾對於債券與其他金融商品的信心存疑，資金替代品的選擇偏好還是會轉向實質性資產為主。尤其是近期新台幣匯率的強力走升，更加速了資產題材發酵，眼見資金不斷地擁入，市場上又沒有其他更好的債券或金融商品可以替代吸收這麼龐大的資金水位，資金不能引回國庫或導向其他足夠的部位，不久恐怕又會再度點燃另一波房地產行情的啟動。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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房貸寬限期 非愈長愈好

只繳息沒還本 小心蜜月期後月付款暴增

使用房貸寬限期應考量自身長期還款能力，以免寬限期過後負擔劇增。張界聰攝

【廖芸婕╱台北報導】「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔，讓購屋人在期間只還利息不還本金，然而寬限期過後尚未償還的龐大本金，壓力更巨大。專家提醒，妥善安排長期的還款計劃，才能良性運用寬限期，避免先樂後苦，導致更大負擔。

謹慎使用

所謂「房貸寬限期」，即是允許購屋人在房貸初期一段期限內只還利息、不還本金，可讓購屋初期手頭不寬裕的人稍作喘息，也適合手邊有結婚、裝潢、其他投資計劃、定存期限未到的購屋者。

高風險物件難寬限

以購買總價1000萬元的房屋為例，假設貸款8成，分為20年償付，以一段式利率1.8%加計，在無寬限期的情況下，每月粗估須還款金額為39718元，若選擇使用2年寬限期，就可爭取到前2年不還本、只還息，寬限期間只須月付12001元，負擔大大減輕，但寬限期結束後，每月房貸就需付擔43389元。
寬限期一般以1~3年為基準，銀行各分行審查人員依授信原則彈性限制、調整給予房貸客戶的寬限期。除考量貸款人本身的信用條件，也考量其借貸動機及貸款產品本身屬性。

再延長須個案申請

譬如貸款人與配偶合計房貸筆數多、總價高，與月收入額對照之下房貸月付比過高，申請寬限期的難度便提高；高風險的擔保品如小套房、工業住宅，也難請求寬限期。
6月底央行祭出「選擇性信用管制」後，各大銀行針對特定地區的購屋貸款規範更加嚴謹，也限制第2屋不得有寬限期。
寬限期內，可以償還本金；寬限期不夠用，也可和銀行請求延長寬限期。土地銀行總行表示，各分行審查人員針對寬限期可能有不同評估方式，總行僅規範寬限期最長勿超過5年，其餘須按個案考量。寬限期延長的方式，則大多傾向逐年延，且會與客戶洽談了解其現金流量、理財意圖。
然而，水能載舟亦能覆舟，購屋人如沒有做好長期還款的規劃，在房貸寬限的蜜月期結束後可能就面臨積欠本金暴增的窘境，甚至還款困難的風險。由於寬限期內尚未繳交本金，本金在寬限期結束後才分成剩下的數年平均攤還，導致每個月負擔大增。
台北富邦銀行消金行銷部經理洪慧純提醒，寬限期並非絕對必要，也不是愈長就一定愈好，購屋人在使用時務必審慎衡量自身的資金運用，以及長期、整體的還款負擔。不少投資客運用寬限期作為一種槓桿手段，風險較高，尤須留意。

影響寬限期長短的因素

種類/較難請求寬限期的情況
貸款人條件：收入不穩定
貸款人房貸負擔：同時有多筆貸款在身，總價高
貸款人信用紀錄：信用紀錄不良、還款不穩定
貸款人貸款目的：理財規劃疑似投資客
產品種類：高還款風險產品如小套房、工業住宅
資料來源：《蘋果》採訪整理

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理財型房貸利率下殺至1.68%

自備款多選額度式短期周轉可隨借隨還

渣打銀行下殺理財型房貸首段前6個月利率至1.68%，以較低利率來吸引房貸客提供資金周轉的便利性。林鼎皓攝

【林潔禎╱台北報導】渣打銀行下殺理財型房貸首段前6個月利率至1.68%，不僅對於市場同類型房貸大多由2.5%起跳來得低外，幾乎向一般指數型房貸利率水準看齊，希望以較低利率來吸引房貸客，提供資金周轉的便利性。

循環額度

理財型房貸初次審核貸款時，客戶將房屋設定抵押給銀行，以取得一定借款額度，全數以一般長期貸款撥放，且按月本息攤還，但每月本息攤還的本金，會逐期累積為循環額度。

可活化手中不動產

銀行主管表示，理財型房貸是僅在民眾實際動支借款時，銀行才會按日計息，不動用額度則不必給利息，相對銀行資金成本高，房貸利率多高於一般的指數型房貸。
由於央行不希望各家銀行的房貸利率不要低於1.5%，最常見一般指數型房貸目前利率1.5%至2%之間，但是理財型房貸多是由2.5%起跳，部分更上看3%，也就是房貸戶想要取得資金便利性，必須付出較高成本。
渣打銀這次祭出首段利率前6個月下殺至1.68%起的理財型房貸，活動至12月底止，不過第7個月起年利率回升至2.38~2.98%水準，渣打銀行個人金融事業部負責人陳俊興表示，對客戶而言，理財型房貸隨借隨還方式，可以活化手中不動產。

理財型房貸分2種

銀行主管指出，理財型房貸種類多元，主要分為額度式、回復式等2種方式，各有特色，銀行也會依新舊貸戶的不同，而有不同規定，新貸戶大多只能使用「回復式」理財型房貸，但若自備款較多、房貸額度借得少，就可爭取「額度式」理財型房貸。
上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，新購屋的民眾，若手中自備款較多，房貸額度借得少，也可向銀行爭取「額度式」的理財型房貸，馬上就有一個循環使用的額度，隨借隨還，短期周轉不求人，也不會錯過投資機會。
但銀行主管提醒，若當初房貸成數借很高，又使用只付息不還本「寬限期」的民眾，因為在寬限期時，民眾未還任何本金，無法依還款本金再回復借出，所以無法使用「回復式」。

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理財健檢－錢省點花 把房租拿來繳房貸

• ·          2010-10-09 01:28
• ·          工商時報
• ·          匯豐中華投信執行副總孫煌正：

　六年級生家庭年收入超過190萬元、平均月收入約16萬元，算是中上水準。但如果固定收入無法在短期內大幅提昇，又想快快存到在台買屋頭期款，陳小姐勢必得跟外國老公商量，為了美好的未來，得將目前生活水準降低些、錢省點花。

　具體作法上，3萬元外國房貸無法省、4萬元房租可考慮換3萬元屋子，每月省個1萬元；另外再節流出國旅遊費用等開銷，再多結餘1萬元，則每月可投資規模將從目前2萬元倍增至4萬元，順利的話，4、5年內便可存到陳小姐心中的投資不動產2、300萬元頭期款目標。

　又六年級生便考慮準備退休金，則這筆每月省出的4萬元投資本金，加計投資複利效果，約20年後退休，至少應可累積到2,000萬元以上退休準備，這還不包含所得成長及退休金在內。

　而在實際理財策略上，建議陳小姐可略為積極一點。首先可以考慮將全球股票型基金轉換成新興市場基金，如想更積極一點，可轉為金磚四國基金。至於目前尚在虧損的綠能基金，建議應該考慮換基金操作，將錢轉到成長動能更強勁、明確的單一國家基金，做長線佈局。

　舉個具體實例，匯豐印度基金經理人聖傑夫．道格（Sanjiv Duggal）1998年幫剛出生女兒投資兩千英鎊匯豐印度基金，當做女兒教育經費，現在女兒12歲，投資成長25倍，也就是說12年來報酬率超過2,500％！換算匯率波動，相當於新台幣十幾萬增值到2百餘萬。

　另外，陳小姐如果想要在較短時間內，掌握較大成長動能，資產配置中一定要有金磚四國基金。以現在角度來看，四國經濟體至少還有5-10年榮景，因此一定要有金磚四國市場部位。

　另外，在資產配置中也該要有債券部位。可考慮將亞洲基金轉換成雙高債基金，即新興市場債加高收益債的投資組合，擁有債券基金相對穩健收益，又不致因過度保守喪失潛在投資收益。

　具體作法則可採：一、單筆配置高收益債基金、新興市場債基金、金磚四國基金；二、定期定額佈局黃金及礦業股票型基金、印度及巴西基金等。

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理財型房貸 本金償還變現金

利率比個人信貸低 活用資金周轉投資

資金不充裕，常需要周轉或想投資理財的人適合理財型房貸，有存款或每月有固定儲蓄的人適合抵利型房貸。

每日計息【林巧雁╱台北報導】房貸成數愈貸愈低，資金不多的房貸族每月繳沉重房貸後，沒有過多資金運用，銀行提供理財型房貸，本金償還後可以馬上變現金，利率比一般房貸稍高，比個人信貸利率低，可作為生意周轉金、理財投資等臨時性大筆支出。

台北富邦銀行消費金融總處資深副總洪主民說，自己做老闆適合理財型房貸，本金還多少就可再動用多少，可以作為業務周轉金、投資股市或短期周轉金，省息方便又可活化資產。
理財型房貸的特色是每日計息，有充足的資金隨時可還，免重複申貸、免續約作業費，資金周轉不中斷。理財型房貸除考慮利率外，也要注意其他附加條件。比如花旗的理財型房貸利率介於2~3%，然而範圍僅限於新竹以北的北台灣。

利率下殺至1.68%

星展銀提供的房貸總貸款金額一半為機動利率年息2.2%起一段式利率，而且不綁約，另一半貸款金額可以隨時借出來用，有錢時又可以隨時還掉，採機動利率年息2.73%起一段式利率，可再投資理財。
台北富邦銀推出的理財型房貸利率為2.59%，優惠活動到年底為止。渣打銀行的理財型房貸前6個月下殺到1.68%起，第7個月起為2.38~2.98%加上T值指數，分為額度型與回復型，額度型最低動用額度為100萬元。

有存款選抵利型

理財型房貸適合有資金需求的人，而有存款的民眾適合選擇抵利型房貸，存款有多少，就可以少算多少的利息。比如貸款500萬元，有存款100萬元，利息以400萬計算，存款愈多，計算利息的部份也愈低，繳款期限可縮短。
銀行主管說，若擔心未來升息的民眾，可選固定式利率或遞減型房貸，固定式房貸缺點是未來若利率走低無法降息。遞減型房貸利率為前高後低，適合房貸償還時間超過15年的人，若5至6年可還完貸款的人較不適合。

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善用低利寬限期 首購選都市外圍

【詹誌銘╱綜合報導】房價居高不下，加上央行出手打房，不少購屋人趨於保守，進而選擇租屋生活，但其實許多租金高昂的地區如元智大學附近、新竹新豐、湖口，甚至新推案量大的竹北高鐵特區，都有總價300~600萬元的2~3房產品，購屋族只要準備足夠的自備款，再善用銀行低利率貸款及寬限期等條件，每月繳4000~8000元，成家非難事，甚至租金可能比房貸還更高，租房子還不如買房子！

許多6、7年級生會有自己適不適合買屋的疑慮，長昇建設董事長王朝榮表示：「仔細研究台灣房地產的發展，房價只有愈來愈高的趨勢，所以當興起買屋念頭時，就可以謹慎評估可行性。」

可先買小屋再換大屋

由於現在市中心房價高，王朝榮建議，首購族可以先從外圍的小屋下手，之後再換大屋，區域也愈往市中心靠近，有了第一棟房子，之後要再換就比較容易了。
目前許多非市中心的生活圈，小環境生活機能並不差，但區域內有許多適合首購族的產品，且在房貸寬限期內每月所繳金額與周邊租金行情相當。例如內壢元智大學旁的「新西華」，每坪開價13萬元，以24.5坪的2房產品、不含車位、總價約318萬元、自備款60萬元、年息2％計算，本金加利息每月房貸金額約1萬3000元，若有2年寬限期，寬限期間只繳利息，每月則約4300元；附近屋齡20年、約25坪的老公寓，總價約200萬元，若自備款2成、年息2％計算，每月本息攤金額還則約8000元。與區域內租屋市場相比，5~6坪的雅房，每月租金約5000~6000元，買屋似乎相當划算。
租屋不如買房的情況，同樣也發生在新竹縣湖口鄉、新豐鄉兩個區域，以新成屋「紐約時尚NO.3」來說，3房電梯公寓總價338萬元，以自備款60萬元、年息1.8％計算，每月本息攤還約繳1萬3000元，與附近每月租金1萬~1萬3000元的2~3房相比，差距並不遠。永慶房屋湖口成功店主任黃孝輝便指出，因為湖口工業區與明新科技大學的關係，附近租屋市場需求量大，造就這邊的租屋行情居高不下。
竹北市區租賃市場，也因竹科人的支撐使租金居高不下，以1房1廳的套房而言，每月租金超過1萬元，相較高鐵特區內新案「說La Vie」總價550萬元的2房產品，自備款2成、年息2％、寬限期2年計算，寬限期間每月還款金額約7300元，對租屋族而言，看來是更划算。但寬限期過後每月還款金額增加至2萬4000餘元，恐仍須雙薪家庭才能負荷，購屋前應格外注意。

留心外圍貸款成數低

即便低利率市場看來對購屋族較有利，且善用寬限期還款可降低不少房貸壓力，不過寬限期過後房貸金額增加，購屋前應多加衡量自身財務狀況。上海銀行個金部經理馬婉瑜也提醒，購屋的自備款項除依建案產品有所不同，貸款人本身的財力條件也會是影響銀行貸款成數的關鍵，以目前桃竹核心區域而言，該行核貸成數最高有達8成，愈往外圍走，成數便愈低，因此，購屋者在衡量買屋能力時，還是要以銀行貸款最緊縮的方式估算，才不會出現突然套牢的情況。

如何準備買第一間房

◎慎選首購區域，留意附近機能等條件，避免套牢
◎仔細評估自備款及銀行貸款核撥狀況
◎堅守「33原則」：要能夠負擔3成頭期款，每月支付貸款不超過薪水的1╱3
◎建商信譽與施工品質可上網搜尋，以免付款後卻後悔不已
資料來源：《蘋果》採訪整理

出租報酬率 修繕費納入更準確

在租屋需求大、租金金額高昂的地方，不少民眾興起置產當包租公的想法。資料照片

【詹誌銘╱綜合報導】每月租屋金額和房貸金額相去不遠，追究其原因太半是附近有工業區、學校等大量租屋需求市場，也造成不少人在租金居高不下的區域置產當起包租公。以內壢地區為例，房仲就直言，附近商圈發達，生活機能強，因此撐起租屋市場的一片天，在央行打房後，市場便開始湧現大量北客購屋再隔間裝潢租賃的情況。
但在下手買房準備當包租公前，首要注意的就是挑選地點，最基本的就是區域內必須有租屋需求，例如在學校、工業區附近，不過，也不是每個學校旁都一定有人承租，像是較為偏遠、生活機能較為不便的地方，學生租屋族便有可能往商圈繁榮之處移動，學校附近便可能成為「租屋地雷區」。

裝潢成本接近百萬

此外，光有好地段恐怕還是不夠，現代租屋客愈來愈重視生活品質，要讓房子可以順利出租，又要賺到好價格，包租公恐怕就得負責將門面修繕至「完美」，才能增加房客好感度。以裝潢成本來說，過去投資客頂多花個幾十萬元，讓房子看起來乾淨簡單即可，但現在除了要有家具、洗衣機等家電設備，遇到房客叫修，還得隨傳隨到，因此裝潢成本最多提高至百萬元。
另外，在出租房屋型態時，隔間出租的獲利一定大於整層出租，實際以內壢元智大學附近市況來計算，中信房屋內壢加盟店長黃俊文舉例，以20~30年的24、25坪公寓來說，總價約200萬元，若自備款2成、年息2%，每月本息攤還金額約8000元，其購入成本為自備款40萬元加上裝修成本80萬元。若單層出租每月租金約1萬~1萬2000元，但若重新整理隔成4個單位，每月租金收入則約2萬元，若以隔間出租計算自有資金報酬率，便有12％，相較目前一般銀行定存利率多在1％的情況下，收租的投資報酬確實較高。
不過，在計算投報率時，對於之後陸續支出的成本，例如修繕費用、繳納稅金、房貸利息以及租屋空窗期的貸款成本等風險，最好能一起算入，才不會落得鎩羽而歸的下場。

5招破解第2屋貸款地雷

【廖芸婕╱台北報導】6月底中央銀行升息半碼並祭出選擇性信用管制，無疑對房市投下一顆震撼彈，民眾購買第2屋困難度提升，換屋族也擔心被視為投資客。專家表示，拿出第1屋銷售證明文件，是最穩當做法，此外也可透過贈與子女或修繕貸款等方式，減輕第2屋房貸壓力。

變通方式

今年6月24日，央行明令台北市與台北縣10大特定區域民眾，若名下已有房貸，第2屋貸款成數就不得超過鑑價7成，且不能有寬限期。自此，無論自住、投資客都受到影響，房地產市場買氣稍跌，不過近2個月來，買氣稍有回升，顯見買賣市場似乎存在解套方式。
永慶房屋研究發展室協理黃增福表示，對自住換屋族而言，為避免被認定為投資客而受貸款成數所束縛，最穩當作法是先出售第1屋，並出具「委託銷售」的資料給銀行，證明自身只是純粹換屋。

可用第1屋增貸

然而，實例上大多數人都是「先買再賣」，恐怕申辦房貸時手上尚無任何證明文件。此時可以第1屋增貸的方式，間接為第2屋爭取多一些貸款空間。不過要注意，屋齡20年以上的房屋貸款成數可能比新屋低1~2成。
以第1屋修繕為由貸款，通常也可貸到7~8成，然而，銀行業者低調表示，央行現正進行金檢，調查各大銀行是否確實過濾投資客，民眾若房屋修繕貸款額度過高，不符常理，可能將必須填寫說明書。

也可使用信貸

由於信用管制是以個人為單位，購買第2屋也可用配偶或親屬名義申貸，對無工作能力的子女，可採「贈與」方式歸到其名下申貸。注意每年有220萬元的免稅額，除了自備款外，每年的還款也建議低於220萬元。
採取人格擔保方式爭取信貸，則因金管會規定總額度不可超出月薪的22倍，且每年利率約7~13%，公教人員約1.5~2%，貸款額度低而利率高，減輕壓力的成效不大，一般人通常還是以不動產為抵押物擔保。

第2屋解套5招

方法/應注意事項
先將第1屋售出：出具第1屋委售或已出售文件，可證明自己不是投資客
將第1屋增貸：屋齡20年以上房屋貸款成數可能比新屋低1~2成
以第1屋修繕為名義貸款：額度過高可能必須填寫說明書
以配偶或親屬名義申貸：如對尚未就職子女採「贈與」方式，須注意每年有220萬元的免稅額
以信貸彌補房貸的不足：總額度不可超出月薪的22倍，且每年利率約7~13%、公教人員約1.5~2%
資料來源：《蘋果》採訪整理

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反映升息／房貸500萬 月多139元

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】

百萬房貸戶注意了，中央銀行日前再度升息半碼（零點一二五個百分點）後，各銀行房貸利率都將在一個月內全面提高。以各銀行都有提供的「指數型房貸」產品來看，前半年最低利率目前為百分之一點五六，但近期都會往上提高到百分之一點六二左右。

銀行業者舉例，若以房屋貸款五百萬元、廿年本息攤還，貸款利率為百分之一點五六時，每月還款金額為二萬四千二百六十五元；當貸款利率升到百分之一點六二，還款金額為二萬四千四百零四元，加重負擔約一百卅九元。

目前各銀行都有提供「月調型」的指數型房貸產品，因此多數銀行自本月起，都會陸續反映央行的升息動作。例如，國泰世華、台北富邦、華南銀行、彰化銀行會在每月十日前調整「月調式」的房貸利率，下半月調整利率的則有中國信託、上海商銀、台新銀行等。

銀行業者建議，此時想辦房貸，可趁銀行調高利息前先選擇利率較少變化的「一段式房貸」，或固定利率的房貸產品，因為像一段式房貸利率，多半可固定約三年左右，等於在市場升息階段，有前三年較低且固定利率保障。

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風災戶優貸 利率2.095%

【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】

凡那比颱風造成南部災情，部分公營行庫針對受災戶提供利率2.095%的「住宅修繕貸款專案」，且由行庫代付信保基金保費，貸款人不必額外負擔手續費。

華南銀行主管表示，相關貸款主要鎖定受風災影響、導致自有住宅損毀者，由於修繕貸款一般屬無擔保放款，2.095%的利率相當優惠，且貸款期限可達20年，比一般信用貸款最長七年更具還款彈性。銀行指出，相關貸款是配合政府救災，利率依郵政儲金2年期定期儲金機動利率加1個百分點計息，利率現為2.095%。

「住宅修繕貸款專案」貸款額度有一定限制，以重建、修繕或協助災民購屋為例，最高貸款額度200萬元；提供災民購買日常生活必需品的額度最高20萬元。

若災民短期還款困難，可運用銀行提供最長三年的寬限期，只繳納利息、不還本金，寬限期過後再償還本金，以紓解短期資金壓力。

各大行庫因應這次風災，也陸續推出「中小企業災害復舊貸款」專案，讓急需資金的中小企業申請復工營業計畫八成以內的貸款金額，整體貸款額度上限是新台幣3,000萬元，利率同樣是2.095%。

若中小企業有更高的資金需求，華銀主管建議，可向各銀行申請天然災害復建貸款專案，額度為復建計劃的八成、沒有專案金額上限，但利率要按企業過去信用狀況而定，若企業或個人可提供擔保品，可再減免0.25個百分點的利息。　

【記者洪凱音／台北報導】很多風災受災戶還在忙著重建家園，部分行庫已陸續公告，針對受災縣市，全面提供信用卡繳款延後優惠，給予卡友更大的繳款緩衝期。

華南銀行指出，只要信用卡卡友帳單寄送地址位於嘉義以南的縣市，如高雄、屏東等，或受災也相當嚴重的台東、花蓮區，原本9月22日為信用卡繳款截止日，可順延至10月4日，卡友可多出12天緩衝期。

彰化銀行則表示，未提供受災卡友繳費順延機制，但受災卡友可「主動」致電客服專線說明延繳理由，將從寬處理。

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台北市房價所得比10.87倍、貸款負擔率42.96%再創新高

根據內政部營建署委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心今（7）日公布的99年上半年住宅需求調查結果顯示，台北市的平均房價所得比為10.87倍，平均貸款負擔率為42.96%，雙雙再創新高，顯示房價持續攀升，民眾購屋負擔也更加沈重，平均薪水有超過4成都貢獻在房貸。

這份上半年的住宅需求調查結果顯示，在以購屋自住需求為主的情況下，新購置住宅者的購屋負擔持續增加，整體調查地區的平均房價所得比為7.69倍，平均貸款負擔率為31.63%，都持續創新高。其中，房價所得比由去年上半年的6.65倍，增加至下半年的7.08倍，再增加到今年上半年的7.69倍，平均貸款負擔率也由去年的27.69%增加至28.21%，再增加到31.63%。

調查計畫主持人政大地政系教授張金鶚表示，在各地區中仍以台北市的購屋負擔最重，平均房價所得比從去年上半年的8.89倍增加至下半年的9.06倍，今年上半年已經突破10倍，來到10.87倍，平均貸款負擔率也突破4成，來到42.96%。不只台北市，台北縣的房價所得比也從去年上半年的6.96倍增加至7.89倍，貸款負擔率也超過1/3來到33.57%，都在整體調查地區的平均數之上。

至於高雄地區的購屋負擔就相對較輕，平均房價所得比雖然與台中地區一樣都是6.44，但平均貸款負擔率較低，為25.09%。

顯查顯示，民眾的主要購屋資金來源是自有儲蓄現金或存款的占55.02%，其次為金融機構貸款，占38.72%。

所謂的房價所得比，是指購屋的總價除以購屋者的所得，而貸款負擔率則是購屋者每月的貸款金額占購屋者所得的比率。

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《金融》再打房，央行盯上轉貸戶

• ·          2010-10-11 08:07
• ·          時報資訊
• ·          【時報-台北電】

據透露，央行上周已召某家外銀房貸大行前來，盯矚「投資客不得利用『轉貸』名義暗渡陳倉。」這也是繼企業周轉金貸款之後，又一個被央行下禁令杜絕的投資客藏匿管道。

　據了解，目前央行的打房雙周報所規定的列報案件，並未明文規定應列報「轉貸戶」的部分，因此使得不少持有2棟房屋以上的貸款戶，儘管在一般國銀被視同投資客辦理貸款，但目前央行已發現，有外商銀行接獲這類的轉貸案件，往往僅視同一般的「轉貸戶」，並未採取對投資客該有的差別成數、利率等信用管制措施。

　金融圈消息人士指出，央行已經發現這類的隱藏管道，並已約談某家大型外商銀行，要求一切按照雙周報規定來，「不可取巧！」

　此外，繼大型行庫之後，民營銀行在央行號令之下，本周起將全面調高存款利率，特別是1年以內的短天期利率，央行已開出「牌價」，要求分別不得低於0.69％、0.73％、0.83％，亦即民營銀行必須調高定存利率至上述水準，平均調幅大約在0.06個百分點左右。

　銀行主管認為，央行之所以關切民營銀行是否調高短天期定存利率，最主要是不希望民營銀行刻意「套利」，不把此次央行升息的利差反應給民眾，反而趁機在NCD與存款利率之間套利，向央行賺錢。

　依據透露，儘管包括台銀在內的多家大型行庫，都已在上周一實施新的存放款牌告利率，但絕大部分的國銀、外商銀等其他民營銀行，仍按兵不動，這樣「一國兩制」的現象引發央行高度關切；據指出，央行在上周三已找了一批民營銀行來央行開會，在央行發最後通碟之下，民營銀行存款牌告利率，本周起將全面調高。

　除了存款利率之外，金融圈人士指出，下一步央行將緊盯的目標將是放款。先前央行就曾找來大型行庫主管三申五令：「這種放款利率比NCD還低你們也作？那我們乾脆不要發給你們NCD！」如今NCD利率調高，央行下一步就會要求包括大型公營事業或政府機關放款利率，也必須同步加碼至NCD以上的水準。(新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)

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升息風 先還本金房貸占優勢

• ·          2010-10-07
• ·          工商時報
• ·          【記者楊筱筠／台北報導】

    　央行再度升息，升息年代正式啟動。未來要進場買屋的投資人，銀行主管建議，可以選擇前半年固定利率房貸或是先還本金的房貸，比較划算。

    　台新銀資深副總夏敏蘭表示，民眾現階段選擇房貸時，可以選擇前段時間固定利率報價、後段時間再改機動利率計息的房貸，這段時間內房貸不會受到影響，或是也可以選擇先攤還本金的房貸，相對更優勢。

    　以前段式固定利率房貸為例，現在包括渣打銀、星展銀等都有推出類似房貸。渣打銀，打出首段利率前6個月1.68％，第7個月後採機動利率2.38％至2.98％計息，客戶可選擇當月繳清所有利息，或是繳交最低應繳金額。且客戶日後回復額度的利率，是完全比照當時房貸利率，不會再往上加碼。

    　星展銀的星選擇房貸，則是推出前2年固定利率採年息1.77％起，第3年起採機動利率年息1.77％起計算，剩餘的貸款額度則採一段式機動利率年息1.77％起，但規定擔保品要坐落於特定地區者。

    　星展銀表示，星選擇房貸前2年固定利率可自由搭配金額比重，可選擇總貸款額度50％以固定利率計算，鎖定升息風險。

    　另外，銀行主管建議，也可以選擇先攤還本金的房貸，相對更優勢，因為在利率低時將本金攤還越多，日後即使遇到利率上漲，在本金降低情況下，也能省下部分利息。

    　以台新銀的超彈力房貸為例，分為定期定額型及整付型，「定期定額型」是除月付金外，每月可約定多還一定金額的本金；「整付型」則是將月付金以無條件進位至仟元整數後扣款，超出月付金的金額直接還本。

    　實際計算，以貸款金額500萬、房貸利率2％為例，傳統型房貸（本利攤還）需繳240期，如選定期定額每月多還本5千元，則可提前在195期還完貸款，省下21萬多元利息。

    　「整付型」部分，假設客戶月付金17,538元，取仟位元無條件進位，每月還款18,000元，差額的462元直接還本，1年可多還約6,000元本金。

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行庫房貸利率 站上2%  0800-055-098

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再抑房價 砍向建商融資  0800-055-098

中國時報【黃琮淵／台北報導】

房市量縮價不跌，逼央行再出狠招，威力強大的「選擇性信用管制」大刀，將由房貸揮向土、建融資。除放款成數以六成為限、利率二％起跳外，針對「只養地不開發」的建商，也會強制退場，最快本周四理監事會公布實施。

此一措施可望對建商產生相當大的壓力，搶地、養地的建商壓力將加大，推案量與速度可望放緩，藉此讓房市降溫。至於是否能讓房價下降，則仍需視利率與資金情況而定。

央行最新統計，七月底建築融資餘額，達一.一四兆元的歷年新高。值得注意的是，自從在去年十月央行「關切房市」以來，建築融資餘額不減反增，平均每月增加一六○億元，出現「央行管愈多、建商借愈兇」的奇特現象。

相關人士指出，從近期的幾個大型標地案，標價屢創新高來看，顯示央行若無同步管控土、建融資，整體房價很難回到合理水準。

為免低利資金成為哄抬房價幫兇，據了解，央行將雙管齊下，同時管控放款成數及利率。成數原則上以六成為限，且為避免銀行利用「市場回收法」過度融資，將強制要求以「歷史資料比較法」作為鑑價、核貸基礎。

行庫主管表示，這幾年房價飆漲，若以「歷史資料比較法」核貸，建商能貸到的錢較少，許多銀行為了搶生意，都改採將建商購地、開發成本和合理利潤（通常是兩到三成）均納入的「市場回收法」估價，就算成數再低，建商貸到的錢還比用「歷史資料比較法」多。

行庫主管認為，如果央行只規定成數，但未對估價標準統一，屆時土、建融資版的「選擇性信用管制」，將如同空包彈，對穩定房價難有效果。

央行官員坦承，近月對銀行土、建融資金檢時，確實發現有銀行透過「市場回收法」過度融資，讓建商大量套取資金，已要求限期改善。但是否會明文規範，官員則不願證實，僅強調「這是一個不錯的方向」，將留待理監事會再做討論。

由於金融機構游資充沛，殺價搶貸屢見不鮮，央行也考慮，未來將以二％為土、建融利率底線，避免建商遊走於公民營銀行間，利率愈殺愈低。

而針對建商用銀行的錢養地，但沒有實質開發進度，卻坐擁土地增值的暴利，央行也要求銀行核貸土建融資時，訂出開工期限及明確退場機制，如建商申貸後一年內卻遲未動工，額度將全數收回。

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中國時報【黃琮淵／台北報導】

房市量縮價不跌，逼央行再出狠招，威力強大的「選擇性信用管制」大刀，將由房貸揮向土、建融資。除放款成數以六成為限、利率二％起跳外，針對「只養地不開發」的建商，也會強制退場，最快本周四理監事會公布實施。

此一措施可望對建商產生相當大的壓力，搶地、養地的建商壓力將加大，推案量與速度可望放緩，藉此讓房市降溫。至於是否能讓房價下降，則仍需視利率與資金情況而定。

央行最新統計，七月底建築融資餘額，達一.一四兆元的歷年新高。值得注意的是，自從在去年十月央行「關切房市」以來，建築融資餘額不減反增，平均每月增加一六○億元，出現「央行管愈多、建商借愈兇」的奇特現象。

相關人士指出，從近期的幾個大型標地案，標價屢創新高來看，顯示央行若無同步管控土、建融資，整體房價很難回到合理水準。

為免低利資金成為哄抬房價幫兇，據了解，央行將雙管齊下，同時管控放款成數及利率。成數原則上以六成為限，且為避免銀行利用「市場回收法」過度融資，將強制要求以「歷史資料比較法」作為鑑價、核貸基礎。

行庫主管表示，這幾年房價飆漲，若以「歷史資料比較法」核貸，建商能貸到的錢較少，許多銀行為了搶生意，都改採將建商購地、開發成本和合理利潤（通常是兩到三成）均納入的「市場回收法」估價，就算成數再低，建商貸到的錢還比用「歷史資料比較法」多。

行庫主管認為，如果央行只規定成數，但未對估價標準統一，屆時土、建融資版的「選擇性信用管制」，將如同空包彈，對穩定房價難有效果。

央行官員坦承，近月對銀行土、建融資金檢時，確實發現有銀行透過「市場回收法」過度融資，讓建商大量套取資金，已要求限期改善。但是否會明文規範，官員則不願證實，僅強調「這是一個不錯的方向」，將留待理監事會再做討論。

由於金融機構游資充沛，殺價搶貸屢見不鮮，央行也考慮，未來將以二％為土、建融利率底線，避免建商遊走於公民營銀行間，利率愈殺愈低。

而針對建商用銀行的錢養地，但沒有實質開發進度，卻坐擁土地增值的暴利，央行也要求銀行核貸土建融資時，訂出開工期限及明確退場機制，如建商申貸後一年內卻遲未動工，額度將全數收回。

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理財型房貸 本金償還變現金 0800-055-098

【林巧雁╱台北報導】房貸成數愈貸愈低，資金不多的房貸族每月繳沉重房貸後，沒有過多資金運用，銀行提供理財型房貸，本金償還後可以馬上變現金，利率比一般房貸稍高，比個人信貸利率低，可作為生意周轉金、理財投資等臨時性大筆支出。

台北富邦銀行消費金融總處資深副總洪主民說，自己做老闆適合理財型房貸，本金還多少就可再動用多少，可以作為業務周轉金、投資股市或短期周轉金，省息方便又可活化資產。
理財型房貸的特色是每日計息，有充足的資金隨時可還，免重複申貸、免續約作業費，資金周轉不中斷。理財型房貸除考慮利率外，也要注意其他附加條件。比如花旗的理財型房貸利率介於2~3%，然而範圍僅限於新竹以北的北台灣。

利率下殺至1.68%

星展銀提供的房貸總貸款金額一半為機動利率年息2.2%起一段式利率，而且不綁約，另一半貸款金額可以隨時借出來用，有錢時又可以隨時還掉，採機動利率年息2.73%起一段式利率，可再投資理財。
台北富邦銀推出的理財型房貸利率為2.59%，優惠活動到年底為止。渣打銀行的理財型房貸前6個月下殺到1.68%起，第7個月起為2.38~2.98%加上T值指數，分為額度型與回復型，額度型最低動用額度為100萬元。

有存款選抵利型

理財型房貸適合有資金需求的人，而有存款的民眾適合選擇抵利型房貸，存款有多少，就可以少算多少的利息。比如貸款500萬元，有存款100萬元，利息以400萬計算，存款愈多，計算利息的部份也愈低，繳款期限可縮短。
銀行主管說，若擔心未來升息的民眾，可選固定式利率或遞減型房貸，固定式房貸缺點是未來若利率走低無法降息。遞減型房貸利率為前高後低，適合房貸償還時間超過15年的人，若5至6年可還完貸款的人較不適合。

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土地銀行  優質房貸方案  0800-055-098

專案辦理期限：自即日起至99年12月31日止。

對象：

1. 有固定職業，且提供文件證明借款人年所得80萬元以上或夫妻合併年所得120萬元以上者。
2. 有固定職業，並經本行客戶行銷系統查詢，近6個月平均資產達200萬元以上者。（平均資產定義：客戶在本行台外幣存款/定存、國內外基金、債票券等業務之餘額月平均值）。
    

利率：
        前6個月：依本行公告指數型房貸指標利率（月調）加0.47％起，機動計息。
        7~12個月：依本行公告指數型房貸指標利率（月調）加0.62％起，機動計息。
        第2年起：依本行公告指數型房貸指標利率（月調）加0.97％起，機動計息。
        一段式：依本行公告指數型房貸指標利率（月調）加0.87％起，機動計息。

總費用年百分率範例：
˙貸　　款：200萬
˙貸款期間：20年
˙繳息還本：按月平均攤還本息
˙利　　率：第1-6個月I+0.47％起機動計息(目前為1.56％)、
　　　　　　第7-12個月I+0.62％起機動計息(目前為1.71％)、
　　　　　　第2年起I+0.97％起機動計息(目前為2.06％)、

                        一段式I+0.87％起機動計息(目前為1.96％)，
　　　　　　隨本行公告指數型房貸指標利率(簡稱I)調整。
　　　　　　(本貸款利率需視借款人相關條件而有不同)。
˙各項相關費用總金額：1,600～3,300元
˙總費用年百分率：2.02%～2.03％

註：
(1)本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供
之產品為準。且每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
(2)總費用年百分率不等於貸款利率。
(3)本總費用年百分率之計算基準日為 99年9月10日。
(4)詳細內容依本行規定為主，本行保有貸款額度、適用利率及最後核貸與否之權利。

銀行貸款 陳老師～專業理財規劃一次幫您搞定貸款麻煩事
任何有關銀行貸款疑難雜症相關問題歡迎隨時留言與我聯繫討論
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土地銀行  優利遞減型房貸  0800-055-098

對　　象：具有還款能力且票信及債信正常之自然人。
借款期限：最長20年。
額        度 ：依本行有關規定辦理。
利　　率：1.前2年按I(本行公告指數型房貸指標利率，以下同)+ 0.85％計息。
                    2.第3年起按I+1.47％計息；如前2年繳款正常(即借款人須按月於約定繳款日前   
                        一日，將應繳款項匯入約定扣繳帳號，並於約定繳款日凌晨扣款成功者)，
                        第3年起利率則按I+1.23％(即I+1.47％ - 0.24％計之)計息，同時如當月繳息正 
                        常，次月利率自動遞減0.01％，遞減至I+0.28％為止。
其　　他：前3年提前全部清償並申請塗銷抵押權者，收取提前清償違約金，第1 年提前清
                   償按申請塗銷日前三個月內所償還之累計本金(不包括正常還本部份)金額之1％計
                   收違約金，第2年提前清償計收0.75％之違約金，第3年提前清償計收0.5％之違
                   約金。
本專案僅適用於新貸戶。
※商品費用年百分率試算：
˙貸款金額：200萬元
˙貸款期間：20年
˙還款方式：本息平均攤還
˙貸款利率：前2年1.94%、第3年起2.32％繳款正常逐月遞減至1.37％上述利率以計算基準
    日為計算標準，並隨本行公告「指數型房貸指標利率」及加碼幅度機動調整。
˙各項相關費用總金額：1,600～3,300元
總費用年百分率：1.79%～1.80%
註：
(1)本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準。且每一各戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
(2)總費用年百率不等於貸款利率。
(3)本總費用年百分率之計算基準日為99年9月10日。
(4)詳細內容依本行規定為準，本行保有貸款額度、適用利率及最後核貸與否之權利。 

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房貸即時通報 投資客逃不掉  0800-055-098

中國時報【黃琮淵／台北報導】

投資客炒房更難了！央行、金管會聯手協調聯徵中心建立的「通報系統」十月二十日起上路，各銀行將採即時通報，不動產授信資訊更透明，有助防堵投資客藉時間差，同時向多家銀行取得炒作資金。

銀行主管表示，如果投資客短期買賣房屋後，再向另一家銀行申貸，基於客戶資料保密，銀行間很難互通有無，掌握投資客動向。但藉由通報系統，只要是會員銀行，都可向聯徵查詢，以做為核貸參考，對穩定房價有一定助益。

通報系統從下月二十日啟動後，當銀行辦理不動產相關授信業務時，便可直接查詢，以授信戶為總歸戶，列出最近三年內，在各縣市各區段的申貸資料。銀行也可藉此判斷，授信戶是否在短期內交易頻繁、或集中特定區段炒作，視情況核貸與否，或加碼利率、取消寬限期、降低成數。

此外，通報系統上也提供各區段平均交易價格等資訊，讓銀行可以判斷授信戶是否有拉高房價，並可以做為鑑價及貸款成數的參考。

事實上，在通報系統上線前，各銀行為怕被央行關照，近期對房貸有逐漸緊縮趨勢，尤以公股行庫最明顯。根據統計，台銀、土銀、合庫、華銀及一銀等五大行庫，八月新承做房貸金額為三九一億元，較七月減少近兩成，創近半年以來新低。

行庫主管指出，六月底「選擇性信用管制」上路後，銀行對北縣市管制區內的第二套房貸，基本上都本著「寧可不要碰」的想法。如央行設限七成，各行庫甚至下殺到六成，或只剩五成，「能少借一點就少借一點」，避免成高房價幫凶。

但他也強調，調降成數的另一考量，是因房價近一年漲太凶，需預留房價大幅回檔修正空間；平均調降核貸成數幅度介於五％至十％。

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土地銀行  菁英購屋貸款（圓夢計畫）0800-055-098

• 對象：具有還款能力且票信及債信正常之自然人。
• 額度：依本行有關規定辦理。
• 期限：依本行有關規定辦理。
• 利率：依本行公告「指數型房貸指標利率」(請參考下方連結)加碼機動計息（實際利率請洽各地分行）。
• 商品費用年百分率範例說明：

1. 貸款：200萬
2. 貸款期間：20年
3. 貸款利率：第1-6個月％ 起（目前為％）、第7-12個月％ 起（目前為％）、第2年起％ 起（目前為％），隨本行公告指數型房貸指標利率及加碼幅度機動調整。（本貸款利率需視借款人相關條件而有不同)。
4. 繳息還本方式：按月平均攤還本息

※ I：為本行公告指數型房屋貸款指標利率(月調型契約適用)。

• 各項相關費用總金額：1,600～3,300元
• 總費用年百分率：2.34％~2.35%
• 註：(1)本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款
               條件，仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款
                產品及授信條件而有所不同。
         (2)總費用年百分率不等於貸款利率。
         (3)本總費用年百分率之計算基準日為99年9月10日。
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理財型房貸 外銀利率1.68％  0800-055-098

【林潔禎╱台北報導】搶房貸戶，外銀近期主攻方便貸款戶資金調度的理財型房貸，渣打銀祭出首段利率前6個月下殺至1.68%，市場最低水準，星展銀行即日起至年底推出「星動利房貸」專案，提供客戶無提前清償違約金約定的理財型房貸。
理財型房貸結合一般房貸，房貸還本金額隨時變現金，可以靈活提領，讓客戶不因為房貸負擔而綁手綁腳，銀行主管表示，舉例來說，為了結婚準備買房子，支付房屋頭期款後所剩資金寥寥無幾，有了理財型房貸，結婚籌備金、蜜月旅行、購車等大筆支出就無須煩惱。

前半年適用低利

由於理財型房貸具有資金調度隨時可動用便利性，因此目前各家銀行推出的理財型房貸利率，都比單純指數型房貸來得高，不過渣打銀祭出首段利率前6個月僅1.68％起，更重要的是日後回復額度的利率完全比照當時房貸利率，利率不用再往上加碼。
星展銀行人金融服務存放款暨分行業務資深副總裁唐正峰表示，星動利理財型房貸除一般房貸利率為2.2%外，同時搭配循環動用型房貸，亦採機動利率2.73%，客戶可在核准額度內隨時動用，依實際動用金額按日計息，不動用不計息。

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