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5大行新增房貸利率止跌轉升；下半年價增量縮

精實新聞 2010-07-23 18:49:38 記者 蕭燕翔 報導

央行軟硬兼施促使低利房貸退場，五大行六月新增房貸利率止跌回升，上揚至1.649%，較前月彈升3.3點，是近五月以來首度轉升，且創下近四月高點。銀行界預期，在央行升息半碼及調控房市雙重效應下，下半年新增房貸將呈價增量縮。

央行公布五大行(台銀、合庫、土銀、一銀、華銀)六月新增放款，因少了高鐵鉅額撥款貢獻，單月新增放貸金額達5,733億元，較五月減少近1,550億元，其中資本支出貸款大減逾2千億元，減幅最大。

外界最為關注的房貸市場，六月新增放貸量達489.68億元，較五月微增3億元，行庫業者分析，因央行理監事會的調控房市措施，只影響前月最後一週的貸放，加上部分案件屬先前談妥的既定案件，因而對六月新增房貸影響還有限，惟預期七月起新增貸放量將明顯急凍。

不過，在央行連續祭出道德勸說及能否續購NCD的軟硬兼施措施後，銀行業者指出，除公教人員外，利率低於1.5%的新增房貸，幾已全數退場。此也帶動六月五大行的新增房貸利率止跌回升至1.649%，較前月彈升3.3點，是今年二月以來首度較前月走升，且創下近四月來新高。

行庫主管分析，因央行六月理監事會調升利率半碼，加上對特定過熱區域、第二套房貸的祭出調控措施，下半年新增房貸市場將走向價緩增、量縮格局，除如華銀有特殊公教人員房貸標案外，其餘多數行庫年底房貸餘額將力保較去年持平。

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【每日最新市況】第二房貸款受限 蘆竹大竹銷售減慢

【住展企研室/桃園報導】大竹地區推案多是透天產品，坪數規劃約在70-80坪、甚至百坪透天厝，因此購屋客多是換屋客源，也就是會有第二屋貸款的問題，而近期銀行業對於第二屋放款趨嚴，且利率加碼，因此近期大竹透天購屋客也轉向觀望。

大竹地區地價居高不下，房價相對也較高，像是日前公開的「大清至善園」案，即便地點不在重劃區內，開價也達一千一百萬以上，區域客的認同度偏低，因此出價只約在七百萬上下，故開案至今去化不到二成。其他總價二千萬左右的案子，如「高第」、「帝境」等，近期來人量則明顯少於金融緊縮前，每週只剩5~7組左右，成交緩慢。

至於「璽悅名邸」案，因位於郵局後側，平日人來人往不少，區段生活機能不錯，尚能有10餘組/週的看屋客，加上實品屋近期剛完成，質感浮現，近期銷售終於破蛋、直攻三成，算是大竹地區近期的異軍。

2010.8.6

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銀行擴大房貸管制區

王立德

央行管控房市，已經出現部分銀行「加碼」擴大配合情況，據了解，含土銀、合庫、大台北銀等銀行在內，對於大台北區「第三圈」房貸，採取嚴格審核態度，不但由總行下達「房貸量莫擴大」指令，成數最低也下殺至6成。

　大台北銀董事長陳淑美指出，雖然林口、三峽等「第三圈區域」，不在央行針對性審慎措施的關注區塊裡，但為配合政策，避免房市泡沫化，總行正式定調樹林、林口、三峽等區域，無論是自住客或投資客，核貸成數以6成上限為準，「只有極少數個案，才可談到比6成高的成數。」

　合庫高層則表示，內部將房貸區分為A、B、C等級，A區、B區若是自住客，可分別貸到8成、7成5左右的成數，但位處第三圈的C區，除非房貸戶還款能力優異，否則以7成為上限。

　而土銀除了北市及捷運1.5公里內的物件，或可貸到8成之外，其他地區最高7成5，由於林口、三峽捷運尚未通車，據悉，土銀會將成數壓在現有的範圍內，也就是7成5為上限。

　一銀、玉山銀是將第三圈區域的貸款上限維持7成，玉山金總座黃男州表示，由於大台北第三圈不在央行控管範圍內，玉山銀原則仍維持核貸成數7成不變，但由於北部精華區的房貸餘額已經占了整體房貸放款餘額的65％，對整體房貸放款，將採更謹慎保守原則，第三圈的房貸，也需要更好的條件，放款條件才有洽談空間。

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土地貸款 農地信託利益歸子女 要稅

農地贈與子女繼續做農業使用，依法享有免課贈與稅權利，不過財政部指出，若以農地做為他益信託標的，並以子女為信託受益人時，贈與標的即屬「權利」並非農地，此一行為必須課徵贈與稅。

財政部已經明確規定，凡作農業使用的農業用地，贈與子女繼續作農業使用五年，可不計入贈與總額，免徵贈與稅，不過若將農地成立他益信託，雖將全部信託利益歸屬子女，仍須課徵贈與稅。

稅捐機關日前即有一宗案例因此被補徵贈與稅。有一納稅人甲將作農業使用的農業用地（公告現值3,000萬元），成立他益信託，信託契約明定全部信託利益的權利，歸屬其子乙君，期間20年，甲主張應依遺產及贈與稅法第20條第1項第5 款規定，免徵贈與稅。

財政部指出，由於甲所贈與的標的是農地信託的「權利」，與遺贈稅法規定贈與標的為「農業用地」不同，且受益人乙必須等待信託期滿後，才能取得農地所有權，無法在贈與發生日起，以受贈人身分承受農業用地並將該農業用地繼續作農業使用五年，在不符免稅要件下，甲因此被國稅局核定補徵贈與稅278萬元。

依據遺產及贈與稅法第5條之1的規定，信託契約明定信託利益之全部的受益人為非委託人者，該視為委託人將享有信託利益權利贈與該受益人，應該課徵贈與稅。

財政部強調，甲將農地成立他益信託，受益人為其子乙，因贈與標的是「權利」不是「農業用地」，已非稅法准予免稅的範圍。

財政部呼籲，將農地成立他益信託，受益人雖為子女者，仍須注意會被補徵贈與稅，民眾如藉信託方式規劃生前財產移轉，小心得不償失。 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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房貸 北市新隆老國宅 每坪飆65萬

無畏中央銀行一連串打炒房動作，離央行最近的國宅新隆社區，近日傳出成交價突破每坪65萬元，值得注意的是，該社區屋齡快30年，卻仍飆出高價，顯見北市房產交投持續熱絡。

據台灣房屋統計，台北市各大國宅與軍宅中，包括敦化新城、信義新城與正義國宅等，每坪成交價都已突破70萬元，其中正義國宅身價增幅最為驚人，從去年第一季至今漲幅高達約八成。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示，不少人都認為國宅與軍宅的規劃設計及建材不若民間建案，過往價格多略低於周邊行情一至兩成。但如今台北市精華地段房價已高，國宅與軍宅也逐漸趕上區域行情，可見好地段仍是購屋者出手的重要指標。

戴德梁行總經理顏炳立說，儘管中央銀行總裁彭淮南持續出手打炒房，但如今市場上「搶（買）房、搶（買）地」的心態仍濃厚，以新隆國宅來說，產品條件並不好，但卻因立地條件佳，仍能賣到每坪65萬元的高價。

顏炳立分析，台北市精華區土地來源稀少，長期來看，新隆國宅有都更機會，因此買方願意出「預期性的價格」；而與動輒每坪百萬元的新成預售產品相較，台北市中古屋頗具補漲空間，據瞭解，近來杭州南路巷內的公寓的成交價也都達到每坪70萬元。

信義房屋仁愛杭州店協理邱繼立指出，新隆國宅較老舊，部分戶別也有氯離子含量過高疑慮，但因鄰近中正紀念堂，並有中正國中學區優勢，目前願意出售的賣方，價格都已經拉高到每坪70萬元。

邱太補充說，新隆國宅高樓層的戶別，因有中正紀念堂的景觀優勢，屋主甚至開到每坪80萬元。

分析其餘國宅與軍宅，邱太指出，正義國宅位於捷運忠孝復興站旁，生活機能佳、交通方便，正義大樓都更案又已在進行中，未來應可帶動區域房價，身價已逐步墊高。

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

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北市大安區，行庫房貸掛零

7月房貸新承做量銳減，只剩453億元，較去年同減少109億元，衰退幅度達19.39％，大型房貸行庫業者表示，在央行嚴管房貸下，不僅房貸新承做量持續衰退，甚至出現在北市大安區等精華地段的分行，竟然已連續2周未接到任何1件房貸案件的慘況。

　　據合庫、土銀、台銀、華銀與一銀5大房貸新承做行，最新資料顯示，7月份房貸的新承做量持續在衰退中，除了華銀因為有公教支撐以及合庫則因6月份衰退幅度過大下，7月尚維持平盤外，其餘3大行庫承做量都出現大幅度衰退。

　　累計5大行庫7月實際的新承做量，較6月份再減少36億元，只剩453億元，若跟去年同期比，則減少109億元，衰退幅度達19.39％。

　　老行庫表示，在央行一連串的打房政策下，且對銀行的一舉一動都在嚴格管控中，只要一被發現與政策不符，就會被官員盯上，以致銀行近期已不敢有太大的動作再「測試央行底限」，各行庫只好眼睜睜地看著房貸業務量持續快速下滑。　某銀行業者進一步指出，在配合政策下，該行位於大安區等精華地段的分行，竟然出現已連續2周完全未接到任何1件房貸的新進案件。業者說，在金融海嘯後，在非常偏遠的分行，確曾發生過掛零的慘狀。但是在大台北地區，尤其是精華地段，景氣再差，也有一定的房貸進件量，不過，這次在央行持續打房下，已有精華地段的分行在半個月內完全無任何案件上門，預期接下來的數月，房貸市場恐將持續走弱。 (新聞來源：工商時報─記者高佳菁／台北報導)

• ·         2010-08-06 07:57
• ·         時報資訊
• ·         【時報-各報要聞】

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北大特區投資客 核貸不同調

央行「針對性審慎性措施」，意外造成位於三峽、樹林交界的北大特區出現兩種不同的核貸條件，受此影響，銀行主管表示，以北大特區為操作區塊的投資客，近期紛紛棄樹林，轉進三峽段。

　行庫主管表示，央行6月底開始，要銀行嚴控北市及北縣10個縣轄市投資客，只要是第二棟房貸，核貸上限7成，且無法享有寬限期，剛好北大特區涵蓋不受到管轄的三峽鎮，及列為管控區域的樹林市，因此隔了一條街，投資客的核貸上限即可提升至8成，且享有寬限期優惠。

　換句話說，跨過一條路，核貸金額即可差到100萬元以上，自然吸引不少投資客在北大特區尋覓標的時，以三峽段為主，樹林段的物件，相較起來吸引程度就下滑許多。

　行庫主管表示，北大特區約以大義路為界，以西是三峽鎮，以東則屬樹林市，由於當地尚無捷運通過，過去無論是三峽段、或是樹林段，房貸成數多在7成到7成5之間，但在央行啟動明確控管措施後，「一體適用」的房貸規範出現差異，對想購買第二棟的房貸戶，明顯轉向三峽段。

　行庫主管也表示，為遵守央行政策，北大特區的案件一上門，銀行一定會先看該物件是在那個鄉鎮市，但「最近幾乎都是三峽鎮，樹林相對少。」

　銀行主管指出，北大特區為政府欽點的造鎮區域，卻剛好橫跨兩個鄉鎮市，才會出現此奇特現象，不過此類現象，同樣也出現在深坑鄉與北市，「一路或一橋之遙，房貸的條件便截然不同。」

• ·         2010-08-05 01:26
• ·         工商時報
• ·         記者王立德／台北報導

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銀行首次壓力測試，國銀房貸曝險2,500億元

國內銀行首次「壓力測試」啟動！依金管會規範，房貸當期貸放成數占7成5以上，及信用貸款金額是月收入8倍以上，將列為房貸違約高風險群，銀行初估至少約有5％的房貸會被列入壓力測試高風險群中，以目前市場上購屋貸款額餘5.0242兆元計算，約有2,500億元高曝險部位。

　　再者以目前銀行的平均貸款成數推估，未來全台房價一旦走跌，如北市房價下跌15％、北縣下跌20％，銀行所面臨的房貸違約壓力勢必超過2,500億元。

　　金管會為了解銀行授信部位的信用風險狀況，要求各銀行全面進行壓力測試，並在9月15日前回報測試結果，銀行業者表示，有關房貸壓力測試部分，主要是由房貸的成數與信貸的負債比各分為4個區進行綜合評估，如房貸的成數若為7成5以上者，而信貸金額又是月收入8倍以上，那麼就會列為房貸違約率壓力測試的最高風險群。

　　銀行業者表示，金管會要求各銀行作壓力測試內容非常細，除了要細分各族群可能發生的違約率外，還要精算出一旦發生違約率時，銀行的損失金額。由於目前銀行的房屋貸款成數最高為75％，因此金管會將違約情況區分為二類，第一類為「輕度違約」，當北市房價下跌8％、北縣下跌10％，是屬於「輕度違約」，若房價下跌至此一水準時，銀行損失金額可能是多少；第二類是「重度違約」：金管會將北市房價下跌15％、北縣下跌20％，歸為「高度違約群，當房價跌幅達到該標準時，銀行可能會面臨損失金額。正因金管會設相當多假設情況，因此，目前各銀行風控單位正積極展開調查。

　　不過，最大民營行庫中信銀表示，在雷曼事件爆發後，中信銀內部就曾就房貸進行內部的壓力測試，若以700萬的房貸為例，若當時貸款成數為8成，但房價格下跌到只剩600萬，就屬於壓力測試的高風險群，由於中信銀的房貸客戶都是以自住且優質客為主，因此，房貸高風險群占中信銀整體房貸的比重約2～3％。而多家銀行業者則指出，初估銀行壓力測試出爐時，至少約有5％的房貸會被列為壓力測試高風險群。 (新聞來源：工商時報─記者高佳菁／台北報導)

• ·         2010-08-06 07:47
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逾6成現代老爸 背房貸最沉重

爸爸持家壓力愈來愈沉重，根據房仲業的統計，超過9成比例的現代爸爸表示購屋負擔較上一代更重，且認為肩扛家庭裡每月最重的支出，就是房貸費用（占63.5％比例）的壓力。

　根據有巢氏房屋的調查，即使現在的房貸利率，與過去8％至10％的利率水準相較，已屬歷史低檔，但薪資卻調漲不易，與房價動輒上千萬元相比，需要長時間支付的購屋貸款費用，是現代爸爸沉重的負擔，有63.5％比例的爸爸，認為家庭支出最沉重的負擔就是房貸。

　有巢氏房屋協理劉炳耀指出，以北市房價回推房貸貸款約800萬元，固定雙薪家庭每月繳個3、4萬元房貸跑不掉，因此高達91％的爸爸皆認為，相較於上一代，現代爸爸的購屋負擔更沉重。

　劉炳耀建議，想購屋的爸爸不妨從北市或北縣周邊低價區域來尋找，先以時間換取空間，避免市中心過高的房價，壓得自己喘不過氣來。

　而住商不動產也統計出，各年齡層的爸爸們，以45歲至50歲的熟齡爸爸，大多是位於工作的巔峰，因此最具購屋實力，可購屋總價達1,035.9萬元最高。

　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，和女性購屋人相比，爸爸們的購屋習慣上，仍傾向於購買2房以上的房屋，對於小套房的接受度較低，且男性購屋人在買屋時，多會把成家放在首位，而熟齡爸爸正是家中成員長大、需要以小換大的換屋族，因此購屋總價也較高。

　太平洋房屋行銷部認為，央行陸續提出打壓投資客的買房政策，房產投資客縮手現象出現，降價出售趨勢形成，因此建議爸爸可掌握最佳時機，擇優進場撿便宜。

• ·         2010-08-06 01:26
• ·         工商時報
• ·         記者馬婉珍、曾萃芝／台北報導

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萬泰銀衝房貸 鎖定中南部

【經濟日報╱記者夏淑賢╱台北報導】

萬泰銀行總經理張立荃2日指出，中央銀行鎖定大台北地區房市打擊投資客，萬泰銀將順勢鎖定中南部潛力市場衝刺房貸，包括南科、中科、台中七期重劃區、桃園航空城等區域，可提供八成至八成五房貸，吸引這些有潛力的房貸客群。

萬泰銀鎖定這些中南部特定精華區域，主要是著眼這些地區都有新興大型公共建設、就業機會增加，且是新開發市鎮，而且這些地區房市比較沒有投資客過多的問題，也不是央行採取針對性審慎措施的區域，因此決定鎖定這些地區的房貸戶提供更具競爭力的條件。

張立荃表示，萬泰銀在這些地區衝刺房貸，並沒有違反央行政策，而且會在兼顧授信品質、不新增逾放的原則下，追求業務穩定成長，這些房貸客戶將來也會是萬泰銀財富管理客戶，所以萬泰銀願意提供優惠的房貸條件。

萬泰銀指出，一般銀行房貸寬限期多已限縮到兩年以內，但萬泰銀針對這些區域，除了符合政策的首購族可以有兩年寬限期，一般客群也可有三年寬限期；貸款成數拉高到八成，信用狀況優異的客戶可再提高到八成五，以利購屋者資金調度。

張立荃表示，過去永豐金旗下的永豐銀行，房貸業務量在市場名列前茅，萬泰銀在董事長盧正昕要求房貸業務大幅成長下，也全力招兵買馬，準備衝刺。

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新法助保人 銀行房貸變嚴格

【記者楊筱筠／台北報導】

政府大幅修改保證人制度，未來貸款恐更難辦！今年以來政府推出「保人三法」，分別為1、具十足擔保品的貸款人，不得要求其提供連帶保證人。2、保人可拋棄先訴抗辯權，日昨銀行公會又通過第3條款，前置協商負債人，若申請延長貸款年限，必須徵得保證人同意，銀行業者指出，貸款限制增多下，未來能貸款的族群恐將更為縮小。

    　銀行業者私下直言，這3大條款將會影響金融機構對貸款者審核態度，除未來能貸到貸款的族群將更縮小外，一般民眾能承貸到的金額成數也將降低，對民眾是福是禍很難說。

    　前置協商規範草案也不得倖免，銀行公會昨日審議草案，原本債務人在申請變更或延長還款時間時，並不需要保證人同意，直接可與最大債權金融機構達成共識；但未來履約2年後的債務人，若想要延長還款時間，必須要再徵求原來保證人同意，和約才會生效。

    　意即若原保證人不同意，金融機構就要再與客戶協商，有可能會約定未來兩年保證人無須再負責，但這也代表風險回到金融機構上，銀行業者表示，應會要求前置協商還款人換保證人因應。

    　根據央行最新資料，6月底房貸和建築貸款餘額，皆創下歷史新高，但央行6月底祭出「針對性審慎措施」後，及政府有意推出「保人三法」下，市場人士估計，7月貸款餘額將會下降。

    　銀行主管指出，今年以來保證人制度的3項改變，補足了保證人權利缺口，但對銀行業者而言，未來貸款人提出的保證人「意義不大」，在保證人「不保障」的情況下，銀行業者未來對貸款者條件更趨嚴格審核。

    　此外，銀行法第12條之1也規定，房貸、車貸及消費性貸款等部分，若貸款者有提出十足的擔保品，金融機構就不得要求貸款者再申請連帶保證人，只能擁有一般保證人。且在未來追訴求償時，金融機構不得要求一般保證人拋棄先訴抗辯權，這代表未來債權人要討債必須先向主債人追債，追討不成才能要求一般保證人連帶償還債務。

    　對此，銀行業者坦言表示，政府機關頒布的法令他們一定會遵守，但相對的，未來審核貸款資格勢必會更加嚴格，除了可能必須為前500大企業外，其信用條件、財產與薪資等方面可能都得更優秀，才有機會申請得到貸款。銀行業者也私下表示，這條法令影響可能還會造成更多有財務需求民眾因無法貸款，而必須轉而向地下錢莊借款的情況。

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炒房鑽漏洞 週轉金貸款激增

黃琮淵／台北報導

央行打房頻出招，數字竟唱反調！央行統計，五大銀行6月新承做放款中，購屋、週轉金貸款都較5月增加；其中被視為「打房漏洞」的週轉金貸款，單月激增574億元，達4683億元的近半年新高。顯示投資戶早知此漏洞，打房政策提前跛腳。

　房價居高不下，央行自去年以來，多次關切房貸放款，並要求銀行遵守「三縮政策」，避免助長炒作歪風。未料，道德勸說效果不彰，房價竟愈打愈旺，央行6月底時再祭出「選擇性信用管制」，限縮大台北地區第二套房貸。

　央行統計，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫，6月新承做購屋貸款金額為489億元，較前月微增3億元，平均利率增0.033個百分點，達1.649％；週轉金貸款則較前月暴增574億元，達4683億元，平均利率較前月走跌至1.385％。

　數字「不漂亮」，央行經濟研究處副處長陳一端解釋，6月受到季節性因素影響，通常會較5月大幅增加，但是今年6月僅新增3億元，顯示道德勸說有一定效果。增加主因是因為銀行承做「分戶貸款」，加上華銀公教優惠房貸量減少，利率稍走揚。

　大型公股行庫主管認為，6月份新承做購屋貸款，尚未反應央行「選擇性信用管制」成效，只能說口水護盤效果不大。但他也強調，台銀等五大行庫較配合政策，數字算是比較端得上檯面，若看民營銀行的新貸量變化，恐怕很難自圓其說。

　值得注意的是，在週轉金貸款部分，因不受「三縮政策」限制，被投機客視為逃避炒房政策之避風港，6月放款暴增。

　銀行認為，顯示投資客雖然感受到央行壓力，但也早就想好應變之道，而銀行也「睜一隻眼、閉一隻眼」，照常放款不誤。

　銀行私下透露，透過週轉金貸款借錢炒房的，多是職業投機客，財力也不差，「很多還是住在陽明山的高級豪宅」，而企金對這類放款，不僅利率低至1.5％下，部分更可貸到抵押品8成，這波轉向企金借款之勢，今年以來比較明顯。

　不過，因央行近期對週轉金貸款盯很緊，企金主管也坦承：「不太敢做，先躲過這風頭再說」，各類放款案件，都得經層層審核，就怕被金檢查到。

　在這種氣氛下，7月房貸、週轉金貸款，可能雙雙走跌，唯政策成效能撐多久，還得再觀察。

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房貸松動傳言破滅,各大行集體叫停第三套房貸

房貸松動傳言破滅首套房貸優惠難求貸款利率有所上浮

日前，在業界傳言部分地區三套房貸松動，引發地產調控將有所放松的猜測。

7月20日，中國銀監會召開2010年第三次經濟金融形勢通報會，銀監會主席劉明康在會上就房地產調控問題強調，要堅持調控力度不放松，確保政策穩定性和持續性，加強房地產開發貸款風險管理。

深圳三套房貸傳出松動之風后，多家銀行又集體宣稱一直嚴格遵守國家政策規定，對第三套房政策暫停發放。北京媒體有報導表示，各銀行已陸續接到了總行文件。無論是首次購房，還是買二套房，新政策都要求提高首付比例，減少房貸利率優惠。

昨日，記者從各大銀行官方口徑了解到，深圳各銀行并未接到總行通知，仍然嚴格按照政策規定實行差別化利率政策，首套房大部分銀行都在8折或8.5折，有的甚至按照二套房利率上浮10%。而對於第三套房貸，大部分銀行都表示已經暫停發放。

三套房：貸款被集體叫停

前幾日，記者從市場上了解到深圳多家銀行出現三套房貸開始松動的跡象，然而這兩天銀行的口風驟然轉向，銀行官方表示暫停了第三套房貸，各營業部網點也隨即表示近兩天開始暫停第三套房貸。

深發展有關負責人表示，深發展深圳分行近2天則明確發通知暫停了第三套房貸。問及對該行業績的影響，有關人士表示，“國家調控房地產行業，銀行責無旁貸。”具體影響在8月中旬出台的半年報中可以看到明確答案。

中國銀行深圳分行也回應道，總行規定從4月21日起暫停發放第三套及以上住房貸款，一直嚴格遵守規定，沒有新的通知和變化。

記者以購房者名義暗訪，招商銀行個貸部門王經理表示：“第三套房貸我們一直都禁貸。”她表示，新政出台后自己的業績也下降了不少。“去年到國土局過戶的人是人山人海，排隊兩三個小時，現在我去做抵押都不用排隊了。”

興業銀行深圳羅湖支行鄺經理則表示，以前對第三套房貸并沒有發文禁止，但近兩天又不允許貸款了，“最近所有貸款普遍收緊”。

首套房：利率最高上浮10%

記者昨日調查了解到，在目前實際操作中，各家銀行對於風險評估非常謹慎，利率方面均高於此前銀行官方發文要求，甚至首套房按照二套房的政策執行，首付5成，利率上浮10%。

招商銀行深圳分行營業部個貸部王經理告訴記者：“招行是按照風險定價的，一般是首付2成或3成，利率8折。但是如果征信狀況不好，非深戶或社保不足一年的，按照二套房政策執行，首付5成，利率上浮10%，甚至貸不到款。”

興業銀行深圳羅湖支行鄺經理告訴記者：“現在房貸利率收得更緊了，貸款難度很高。首套房根據個人信用記錄首付兩成或三成，利率最低是8.5折，也有9折，如果風險較大則利率上浮10%。”他詳細地詢問了記者的個人信用記錄，收入狀況、年齡是否超過30歲和是否已婚，表示這些因素將構成綜合評分，按照評分來制定貸款方案。

專家點題：

長期看有利於銀行

深圳大學國際金融研究所所長國世平表示：“實際上以前不少銀行沒有認真執行國家房貸政策，現在嚴格執行，短期來說，業績會受到影響，但長遠來看銀行將更有利。”

他認為，首先，目前房地產行業的風險較高，銀行暫停發放第三套房貸有利於防控風險。其次，預計七八月份將會加息，下一步銀行的存量貸款也會提高，利息提高將令銀行收益增加。

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房貸、建築貸款 破新高

記者陳美君／台北報導

房市買氣強強滾，建商爆發搶地大戰，顯示房地產交易正火熱！央行昨日公布，6月底房貸和建築貸款餘額，雙創歷史新高，投資客打死不退，讓央行在6月底，決定祭出「特定地區」投資客房貸成數，不得逾7成的殺手鐧，業者預估，7月底的房貸餘額，會比6月降溫不少。

　央行昨日公布最新數據，6月底的房貸餘額，較5月底大幅增加241億元，上月突破5兆元大關後，6月底再進一步，攀升至5.024兆元規模，顯示房市買氣超熱絡，迄今未見縮手跡象。

　銀行主管指出，象徵需求面的房貸餘額，和代表供給面的建築融資，在6月底締造歷史新高，顯示房地產無論在供給或需求面，交投都超熱絡，央行的道德勸說，以及定期回報數據等做法，根本不足以抑制市場炒房氣勢。

　所以，央行才會認為，必須祭出更嚴格的法令，並於6月底下令，特定地區的投資客成數，不得超過7成，且不能有寬限期。

　銀行主管認為，雖然央行持續祭出房地產信用管制措施，但是，主要還是衝著投資客而來，並不影響一般自用住宅戶的貸款，所以，房貸餘額才會持續攀高。

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外銀搶貴客 房貸比照軍公教

記者楊筱筠／台北報導

央行升息半碼後，市場房貸利率至少1.8％，但外商銀行為了拚場，祭出和本國銀行對軍公教人員一樣的房貸優惠利率，再搭配各項手續費的優惠，預料價格流血戰將越來越激烈。

　外商銀行針對貴賓理財客戶，祭出房貸優惠可享減碼0.2％，也有免收開辦費優惠，目前包括星展銀、匯豐銀、渣打銀、花旗銀、澳盛銀等多家銀行，都有推出貴賓理財戶服務。

　過去因市場利率都很低，一般人並不會注意到貴賓理財戶的房貸利率優惠有多好康，但在央行升息、銀行也紛紛加碼後，現階段1.6％的利率多只出現在公教人員專案貸款，部份大戶才驚覺自己也能享有這好康，也開始比較各銀行的優惠條件。

　以渣打銀為例，其貴賓理財戶可享首年優惠固定年利率1.6％，但第2年就為機動計息，標榜為市場固定利率房貸產品中相對很低的；澳盛銀則是只要是貴賓理財戶，新申辦房貸戶還可享利率減碼，利率最低0.15％起跳；花旗銀則是最高可享利率減碼0.2％。匯豐銀、星展銀、渣打銀則都有推出免收房貸開辦費等費用，其中星展銀開辦費為5,000元，渣打銀的費用則為5,600元。

　另外，好康的還包括國外提領手續費、匯款手續費、購買銀行匯票、國內外匯款都有享手續費優惠。其中花旗銀、匯豐銀、澳盛銀都有提供全球ATM跨行提款免手續費，其中國內跨行提領現金部分，澳盛銀1年有30次免手續費，匯豐的運籌理財則是每月15次，花旗銀還提供每月美元現鈔存提前2次可免手續費。

　且為了搶食市場，外銀還針對帳管費祭出優惠，除了澳盛銀與花旗銀等外銀有規定，貴賓理財戶帳戶平均餘額若少於銀行標準，會收1,000元帳管費外，星展銀主打不收帳管費，匯豐銀的運籌理財客戶也明定到今年年底以前不會收取帳管費費用，渣打銀則是祭出首年免帳管費優惠。

　不過要注意的是，不是所有貴賓理財戶都能享有同樣優惠，外銀皆表示，包括房貸利率、存款利率、匯款手續費等優惠，都會根據客戶資產、信用不同而改變。目前可享優惠的最低門檻50萬元、最高388萬元。

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中信銀 搶攻北縣房貸

搶搭新北市升格熱潮，中信銀決定，凡為板橋、中和、永和、汐止、三重為主的「北縣第一圈」核心城鎮的利率、貸款成數比照北市，全力搶搭新北市升格熱潮，預計今年北縣占該行房貸比重將提高至二成。

近來央行積極打房，中信銀擔保放款產品部協理張介聰表示，對該行影響不大，因為該行有九成以上房貸客戶都屬於自住。

除央行規定外，中國信託也自設「內規」，凡擁有三戶無貸款房屋，卻要貸款買第四戶，其貸款成數、利率、寬限期都另設門檻，包括貸款成數減5%，利率加碼1碼等。

張介聰表示，北縣將在2011年底正式升格為直轄市，根據房仲業者調查，有62%民眾看好新北市的房價潛力，該行會加強深耕北縣第一、二圈。

中信銀目前房貸餘額近3,000億元，在市場排名第七。

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彭總裁打房發酵？ 6月5大銀行新增房貸利率止跌翻揚

在中央銀行打房措施一波接一波，6月24日更出乎市場意外升息半碼，還祭出房貸選擇性信用管制等措施之下，根據央行23日公布6月5大行庫新承做購屋貸款利率止跌回升，較5月上揚0.033個百分點，來到1.649%，這也是近5月以來首度轉升，並創下近4月高點。市場預期，下半年銀行新承做購屋貸款恐將呈現價增量縮的情況。根據央行23日公布今年6月本國5大銀行包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀的新承做放款加權平均利率為1.459%，較5月的1.423%上升0.036個百分點，主要是因購屋、資本支出及消費性貸款利率上升所致。若不含國庫借款，6月國內5大銀行新承作放款加權平均利率1.468%，較5月的1.424%上升0.044個百分點。值得注意的是，6月5大銀行新承做購屋貸款利率出現止跌反彈，新承做購屋貸款平均利率為1.649%，較5月上揚0.033個百分點，也中止連續4個月下跌趨勢。此外，6月5大銀行新承作購屋貸款金額達新台幣489.68億元，較5月的486.68億元增加3億元。央行分析，6月5大銀行新承作購屋貸款較5月增加3億元，與建築融資貸款轉為分戶貸款有關。另外，公股銀行承作公教優惠房貸的戶數減少，也讓6月購屋貸款利率止跌反彈。市場則認為，由於央行調控房市動作不斷，6月24日升息半碼及祭出房貸選擇性信用管制，雖然只影響前月最後一週的貸放，加上部分案件早就已先談妥，因此，6月5大銀行新承作購屋貸款影響有限，不過，預期7月起新增貸放量將明顯萎縮，下半年新增房貸市場將走向價緩增、量縮的情況。    　對此，銀行業者坦言表示，政府機關頒布的法令他們一定會遵守，但相對的，未來審核貸款資格勢必會更加嚴格，除了可能必須為前500大企業外，其信用條件、財產與薪資等方面可能都得更優秀，才有機會申請得到貸款。銀行業者也私下表示，這條法令影響可能還會造成更多有財務需求民眾因無法貸款，而必須轉而向地下錢莊借款的情況。

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房貸增貸利息，不能抵稅

下個月開始報稅，用「列舉扣除」的納稅人，可以列舉房貸利息支出。不過，如果有「增貸」，「增貸」的利息不能抵稅。國稅局指出，如果可以舉証，二胎房貸是因為當初的自備款不夠，或者「增貸」是為了房屋修繕，也可以用來抵稅。（張雅惠報導）有保費支出、捐贈、以及房貸利息支出的納稅人，多半會選擇「列舉扣除」方式報稅。房貸的部分，部分納稅人因為理財需要而增貸，不過，國稅局指出，增貸通常是在申請原始房貸之後，增貸不是為了購屋，利息支出，不能抵稅；但「二胎房貸」是因為最初的自備款不夠，在購屋同時就已經辦了，國稅局視同是購屋貸款利息，二胎利息可以抵稅。如果陳先生本來有兩百萬房貸，每年利息四萬元，但另一家銀行利率比較低，他決定跟另一家銀行貸款三百萬，多的一百萬拿來投資股票，三百萬的利息五萬元，陳先生不能扣抵五萬元，只能按比例，列舉五萬元利息的三分之二、三萬三千多元。台北市國稅局文山稽徵所指出，如果這多出來的一百萬，是要用來修繕房屋，實務上，可以認列扣除。「可以，你說修繕房屋，但是，發票收據要能和房貸日期要能吻合，比方說，你不要97年辦增貸，但是修繕發票收據是在95年發生的」國稅局指出，房貸利息支出只限一戶自用住宅，如果有兩戶，雖然納稅人可以選擇利息支出比較多的來抵稅，但必須是戶籍設在裡面，才算自住。

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房市旺 房貸壽險衝業績

記者彭禎伶／台北報導

房地產市場熱，帶動壽險業房貸壽險的投保率，富邦人壽、紐約人壽、法國巴黎人壽都強調，要繼續推動房貸壽險，希望將投保率由現在的10％到20％，提高到50％以上；同時隨著房價提高，也有銀行通路要求壽險公司將現行房貸壽險上限6,000萬元提高，壽險公司表示，未來可能會向保險局核備，即可望提高。

　壽險業者都認為，房貸壽險是極佳的商品，某種程度有穩定金融、社會的功能，讓遺族不致於因為家中經濟支柱發生意外，就失去住所，銀行的債權也獲得一定的保障，但法國巴黎人壽表示，據他們作過的市調，台灣的消費者有67％以上沒有聽過房貸壽險，但在了解房貸壽險的意義後，有84％的受訪者認為這是有用的好商品，因此房貸壽險在台灣仍待推廣及宣傳。

　法國巴黎人壽近期也推出新的房貸壽險搶市，拉高海陸意外理賠為保額2倍，空運意外身故為保額3倍，重大燒燙傷也有保額的40％理賠，強調給付比例是業界最高；同時法巴也與合庫、華銀結盟，從去年第4季開始衝刺房貸壽險，今年前3月的房貸壽險新契約保費估計可在業界前3名，全年更揚言要衝上第1名。

　去年排名房貸壽險新契約保費第2名的富邦人壽也表示，申請房貸時同時投保房貸壽險，不僅銀行會額外核貸一筆保費，躉繳房貸壽險，同時在房貸利率上也有優惠的空間，同時台灣的壽險房貸已算是全球設計最複雜、保障最多的商品，國內消費者應多加利用。

　富邦人壽表示，舊有的房貸戶其實也可加保，只是必須向銀行改申請小額信貸的方式繳保費，不若新貸戶可享較多優惠；同時若轉貸，也要記得更改受益銀行，提早還清房貸時，則受益人也可更改，轉為一般定期壽險，就成為自己的另一張保障。

　目前房貸壽險1年的新契約保費約30億元，業者認為仍有極大的成長空間，以去年承保情況來看，與永豐銀合作的友邦人壽占率排名第1，富邦人壽則排名第2，以台新銀為主要通路的紐約人壽排名第3，法巴則暫居第4名，今年在各業者要全力衝刺下，就看排名是否會有顯著改變。

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自住戶 房貸成數不緊縮

【經濟日報╱記者藍鈞達╱台北報導】

中央銀行業務局副局長蔡俊雄20日指出，央行房市控管是針對投資客，銀行不會緊縮一般民眾房貸授信成數。

央行邀集土地銀行、合作金庫等四家國內主要房貸銀行主管，了解銀行對投資戶及自住戶的放款標準。銀行表示，不可能把好生意推出門，因此如果房屋地點不在央行管制區，也不是投資客，銀行對一般自住客的授信成數和利率不會加以限制，成數最高還是可以貸到八成。

至於適用的利率水準，銀行主管指出，第一段利率平均約1.5%。

蔡俊雄指出，根據央行資料，目前投資戶的貸款成數普遍低於七成，利率則逐步上揚。

央行「房貸雙周報」要求銀行對「投資」和「自住」分開填報，符合央行第二棟房貸，並屬於北市及北縣十大縣轄市者，才會被歸在投資戶。據了解，行庫上報的資料顯示，投資戶的貸款成數已降至六成，自住戶的部分則維持七成，自住客並不會受緊縮政策影響。

行庫主管指出，銀行對首度貸款購屋的一般戶授信，都會從寬認定，只是為求謹慎，銀行也會從聯徵資料觀察借款人是否可能是投資客的人頭戶。

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