銀行貸款 信貸 汽車借款 房屋貸款 企業貸款 二胎0800055098

年初剛買房子的小沈偏偏最近失業，妻子也無工作，夫妻倆面臨房貸繳不出，房子可能被拍賣的窘境。針對小沈這種因失業而希望保住房子的購屋人。信義地政士聯合事務所專案經理林以德建議，若僅是短暫失業，有可能儘速回歸職場的話，不妨請親友先救急或與銀行協商，幫忙度過難關。若短期內沒把握重返職場，則建議長痛不如短痛，先將房屋出售還清貸款。

■　失業房貸付不出　爭取親友、銀行奧援

　　房仲業者指出，去年金融海嘯肆虐，類似小沈的案例相當多，這時最好跟親友協商請求幫忙，加上失業津貼暫時救急，等到有穩定收入，再比照銀行的存款或借款利率償還。其次就是與借款銀行協商利率和還款期，非不得已，不要走到法拍一途。

　　由於房貸屬有擔保品債務，且貸款金額龐大，一旦走上拍賣一途，銀行損失更大，因此銀行較願意提供協商空間。例如爭取「只繳息不繳本金」的寬限期、降低利率，或是延長半年到一年左右的寬限期，讓債務人多一點還款緩衝的時間。

■　剛性購屋需求 選擇相對保值房產

　　房貸族若失業或遭遇重大變故，確定無法按月繳房貸，還有一個應變作法就是請房仲盡速賣掉房子，清償房貸，轉買為租。最後一途也是最不得已的作法才是房子被法拍，一般拍賣價約是房價的6、7折價，扣除貸款金額後，剩下的借款，銀行會以一般信貸的協商條例要求攤還，債務人可以與銀行協商分期還款期限，不但可以談到免利息，最長或許有機會分期24-30年。

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營建署公布98年第4季住宅資訊統計，在住宅金融方面，全國建築貸款餘額約8725億元，較上季增加5.5%，較去年同季增加15.3%；建築貸款新核准額度則約2007億元，較上季增加29.5%，較去年同季增加46.4%；建築貸款平均每筆貸款金額約1億元，較上季增加11%，較去年同季增加71%。

全國購置住宅貸款餘額約4兆6440億元，較上季增加1.73%，購置住宅貸款平均每筆貸放金額約536萬元，較上季增加18%，較去年同季增加25%。

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房貸族，就這樣報稅！

表單的頂端 

表單的底部 

◎ Step1：確認是否符合條件

◎ Step2：確認可申報之金額

◎ Step3：確認檢附文件是否備齊

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去年景氣回春、房市回暖，許多租屋族在過年後有一筆年終小財時，總會興起購屋念頭。不過每個人都有必要購屋嗎？首次購屋又要注意什麼事情呢？羨慕別人有自己的房子住或靠著賣房子發財時，也要仔細考慮自己的經濟狀況與需求，才能讓買房子成為美事一樁，而不是成為痛苦的屋奴。

無殼蝸牛想要買房子，首先應該要好好想清楚到底有沒有這個「需要」。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，如果目前是住在長輩或老家，沒有立即要搬出去的問題，是可以每個月存一些錢，當作是每個月都有付房貸或房租。但其實是在存自備款，先觀望有沒有什麼好物件，不用急著買。

但如果是租屋族，每個月要支付不少房租錢，手頭上又還有一點錢，那現在可以準備買房子。江怡慧說，過去因為經濟不景氣，政府銀行端出不少優惠方案來刺激房市，現在房市較為穩定，購屋優惠也越來越少，將來也應該會升息，所以評估自己有能力買房子的人，最好是趁早行動。

買房子要面臨自備款問題，江怡慧表示新成屋的貸款成數比較高，相對的自備款需要的金額就比較少，如果手邊的錢不夠多，或許可以考慮購買新成屋。但新成屋產生的問題就是總價比較高，將來每個月要付的房貸也比較多，要先計算清楚未來能不能持續支付逐漸增加的房貸。而中古屋雖然通常都要準備三成以上的自備款，但總價也比新成屋低得多。試算每個月房貸超出房租的金額是否負擔得起，負擔得起就盡早買下，房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的3分之1，而且房屋總價不要超過家庭收入的五倍，以免房貸過重。

江怡慧建議去找自己經常往來的銀行，比方說是薪資戶或是習慣帳戶，利用良好的信用紀錄當優勢，去跟銀行商量利率及貸款成數問題，再不然就是參考建商或仲介簽約合作的銀行，或許也能拿到更優惠的條件。

多方考量後資金不足卻仍需要買屋者，也可以下修自己的條件，買稍遠一點或稍小一點的房子，將來有機會再慢慢換條件更好的房子，千萬不要一開始就貪心要求過高。

江怡慧表示，幾乎所有的人都會先從自己喜歡或看好的區域開始下手，但通常這些區域都比較貴，先從周邊遠一點的地方入門會容易得多。如果不介意搬家的人，可抱著先買來住的心態，自住的同時，也將保值、增值、抗跌的投資觀念納入。等到時機來臨，將小屋出售，漲價賺到的資金就能拿來作為換大屋的自備款，只要有耐性，絕對有機會越換越大。

首購者大部分都很介意房屋的總價，江怡慧力薦首購者可以選擇買中古屋。雖然屋齡可能老些，但好處在於總價較低，而且公設比也低，而且90%的錢幾乎都是花房子的本身，不需要把錢砸在跟別人共用什麼公共設施。她舉例說：「有個買家有五百萬的預算，他可能花四百萬買到中正特區附近的老公寓，然後花一百萬重新裝潢，但如果他買的是新成屋，公設比又高又貴，可能五百萬預算全部都在房子這個殼上，還要另外花錢裝潢，算一算當然還是買中古屋來得划算，而想要使用公共設施，就直接去公園或藝文相關的博物館或展覽館就可以了。」

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目前有關房屋貸款的產品和名目相當多，大致可分為政策性房屋貸款及金融機關自辦的房屋貸款前者指為照顧一般收入較低購屋困難的政策性房貸，包括行政院優惠房貸、國民住宅、輔助人民自購住宅貸款、333青年優惠房貸（96年度最後一次申辦）、勞工購屋貸款、輔助軍公教住宅貸款大抵均是以一定額度內，以相當低利計算的優惠貸款。

由於每種優惠專案的申請互有差異，購屋大眾可多方研究其適用性，再加以選擇，並注意以下事項︰

一、除公教人員購屋貸款及購屋儲蓄貸款外，各項優惠專案多半針對無自用住宅民眾所設定同時在申貸過程中，選擇勞工、軍、公教人員以特殊身分貸款，應注意資格審核及確定貸得金額，免增無謂煩惱。

二、貸款額度有限，自有資金不足之購屋者，還需選擇其他貸款加以配合。

三、注意申貸時限和撥款時效如輔助勞工貸款申請時間多在九月，另申貸人在取得名額的六個月間必須完成貸款手續，否則以棄權論。

四、無自用住宅者購屋貸款和購屋儲蓄貸款的利率方式，因行庫的不同而有所差異以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行之貸款優惠利率只適用半年，隨後依一般貸款調整。

五、在購屋民眾最關心的償還方法，行庫多半探用按月平均攤還本息模式另亦有酌定付息不還本的寬限期，採二至三年不等。

至於購買房屋可分為兩類，一是成屋和中古屋；另一是預售房屋購買前者通常需要較多自有資金，且其可貸成數與額度較有限，辦理時，購屋者可自己親自處理或委託仲介公司代理選擇仲介公司代辦購屋時，應先打聽仲介公司較常往來銀行是否承做欲貸之優惠貸款，該銀行可承做貸款組合與成數是否符合計劃中的預算如屬勞工、軍、公教人員等購屋貸款，應先送請有關機關核准資格後，才能進行買賣手續。

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房貸選項越來越多，不少銀行推出「一價到底」房貸專案。雖然這種房貸的初期利率會比前低後高的「3段式」指數型房貸「首段」利率高；但若拉長20年來看，總利息負擔反而有機會比較少。

到目前為止，上海商銀、星展、玉山、台新、渣打及華南銀行等都推出「一價到底」房貸專案；遠東商銀也和房仲業者合作，推出極優惠的一價到底房貸利率。

目前各銀行的「一價到底」房貸利率約在1.6%到1.95%之間，統統都採機動計息，也都低於2%。但目前「3段式」指數型房貸利率，首半年利率還在1.5%到1.6%之間，因此若光比較前半年貸款利率，採「3段式」計息利率比較低。

但如果拉長20年來看，「一價到底」房貸的利息總負擔，不見得會比較重，甚至會更少。上海商銀經理馬婉瑜舉例，若以貸款500萬元、貸款期間20年來看，假設一價到底房貸利率，從第1到第5年都維持在1.85%，20年的利息總支出約98萬5721元。

但同樣的情況，申貸前低後高的「3段式」指數型房貸，假設前半年房貸利率是1.60%，第7到24月為1.80%，第25月起為2.10%，20年的利息總支出，會是109萬695元。「一價到底」房貸反而少付10萬多元的利息。

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超低利率房貸不再只是公教人員的專利，最近不少銀行調降低利房貸申辦人的年收入條件，只要年薪達50萬元，就能申辦有前半年1.5%的優惠利率房貸。

台灣企銀為照顧受薪階級，提撥自有資金100億元辦理「菁優貸專案」，凡年滿20歲、信用正常且具行為能力者，年收入達新台幣50萬元以上，提供新購或已購自用房屋為擔保者，便可申請。

一銀及台銀也有年收入50萬元者可辦理的低利房貸，銀行主管指出，銀行為了留住客戶，因而祭出優惠條件，希望掌握穩定收入，且有自住需求的客群。

但有些專案必須搭配其他條件，例如一銀需要是前1,600大企業員工才可申請，台銀則是供公務員、醫生、律師和前2,500大企業員工申辦。

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　許多人會問，如果不怕嫌惡設施帶來的影響，也不打算把房子賣掉，只求有一個棲身之所就成，難道這樣也會有問題？不過，銀行業者表示，購屋人也許不在乎，但銀行為了自己的風險，不可能給予這類產品較好的貸款成數，特別在現階段，這類產品想要貸足七成以上的房貸，實在是具有相當大的難度。

■　大型嫌惡設施為鄰 貸款只能多求人

　　銀行業者表示，與大型、顯而易見的嫌惡設施，比如飛機場、加油站、殯儀館、墳場等為鄰，都是對生理或是心理產生衝擊，一般人普遍難以接受的嫌惡設施，因此，這類產品其實就已經在價格上反應，當然銀行貸款成數也不會太高。對於這類產品，想要購買的人可得先了解，房價便宜的代價，可能得準備更多的銀兩。

■　小型嫌惡鲜人知 銀行不會太刁難

　　不過，小型的嫌惡設施倒是可能躲過一劫。像是宮廟、流動市集、非常態出沒的特種營業等等，如果銀行不了解區域狀況，購買的房子又距離捷運、公園等地很近，一般來說，在貸款上都不會太刁難。過去，甚至有個案，因為墳墓藏在草叢中，外觀並不是很明顯，因此銀行願意給予高成數貸款的例子，因此，如果嫌惡設施「看不清」，購屋人又不是那麼在乎，想法轉個彎也可以輕鬆成家。

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銀行階梯式房貸優惠利率的比拼重點通常在前半年，許多房貸戶也可能依第一階段優惠利率高低來選擇貸款行。但從整體的房貸利息支出來看，中段與後段利率影響其實不小，尤其銀行多會針對低利房貸專案綁約，規定提前還款要付違約金，因此綁約期間的第二、三階段房貸利率差異，也是民眾申辦房貸前要考慮的重要因素。

房貸戶選擇貸款銀行時，通常會比較貸款成數、寬限期以及利率，但是銀行前兩項條件幾乎大同小異，一般自住客如果購買大台北地區的房屋，貸款額度多數可談到八成，大台北地區以外則會降到七成以下；至於寬限期則大部分在三年以內。因此，多數民眾最在意的，其實還是房貸利率高低，但建議民眾要比較的是利息總支出，不能只看優惠期間的利率水準。

除了固定利率房貸，其他房貸利率都是採用指數型，也就是依銀行指標利率加碼，因此未來央行如果升息，大部分人的房貸利率水準肯定會水漲船高。一般預期央行今年可能升息，因此建議房貸戶現在即使想要在綁約期滿後再轉貸，最好還是要先算綁約期間的各階段利率支出，並主動要求銀行提供試算表，才能更確實的比較，進而保障自身利益。

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持續走高的房價，始終未見回檔跡象，有銀行希望藉由「技術性」的方式，協助受薪階級完成購屋心願，將一般20年期的房貸，一舉拉長到30年甚至40年，但有銀行提醒，雖然這樣每月的還款負擔或許可減少4成以上，但整體的利息支出卻比20年期房貸多了114%。

銀行業者試算，貸款300萬元，依據一般指數型房貸、前低後高式的利率，在「不升息」的前提下，第1年機動利率1.6%、第2年機動利率1.8%、第3年起機動利率 2.0%，依據20年期本利均攤的計算方式，一個月就得還款1萬4,615元；如果貸600萬元，還款金額就得倍數增加為2萬9,230元、貸900萬元，一個月就得繳給銀行4萬3,845元。

由於依據目前房價水準，貸款300萬元、600萬元根本買不到適合的房子，但一般上班族的月薪，又難以負擔4、5萬元的房貸，部份銀行因此以「技術性」的方式，例如提供寬限期，甚至延長房貸年限，協助民眾降低每月還款的壓力。

根據上述貸款條件，如果將房貸貸款年限，由原本的20年拉長為30年，每月月付金就可降低28%，再拉長至40年，每月還款壓力立刻大減4成以上，原本只能貸款600萬元的民眾，依照月付金試算，貸款能力立刻提高至800萬元以上，加上3成自備款，好像真的能買戶1200萬元的不動產。

不過，銀行業者提醒，向銀行借款，正是「借得愈久、負擔愈重」，以上述20年期本利攤還的房貸，如果真的分20年才清償完畢，除了300萬元的本金，須付給銀行的利息，總金額達62萬3,406元；如果延長10年，須再多付給銀行34萬8539元；如果申辦40年期房貸，總利息就高達133萬9,948元，利息就達本金的45%，而且可能等到退休時都還沒還清。

銀行業者提醒，購屋不但要考量每月的還款負擔，還須考慮在目前低利率的環境中，未來市場一旦升息，每月必須增加的還款金額，否則等到無力償還，勢必得面臨房子被拍賣的命運。

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房貸族看過來 聰明申貸有撇步

　　站在房貸族的立場，最理想的房貸就是貸款成數愈高愈好、利率愈低愈好，面對政府兩千億優惠房貸不續辦已成定局，房仲業者建議，不妨藉由「善用身分」、「仲介牽線」、「貨比三家」等三項，房貸族就有機會申請到最優惠的房貸專案。

■　善用職業優勢 仲介也能幫上忙

　　房貸族的職業、收入以及過去的信用評等，牽動銀行房貸的成數與利率。譬如教師或公務人員，由於工作、收入皆穩定，經常是銀行優惠房貸的主要對象；另外像是建築師、會計師、律師、醫師，由於收入豐厚、還款能力強，也是銀行樂於借貸的優質客戶。利用職業身分的優勢，自然能爭取較優惠的房貸。

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，合法的房仲業者都會有長期固定配合的銀行業者，也能提供不錯的房貸專案。胡佩蘭以中信房屋為例，目前與中國信託以及玉山銀行配合房貸專案，優質客戶可享有三段式利率1.5%~2.05%，或是一段式1.86%的優惠利率，房貸成數最高可達八成。

■　多問多比較 貨比三家不吃虧

　　舉例來說，陳姓新婚夫妻在日前購買總價一千五百萬元的電梯住宅，可惜晚一步沒搶到兩千億優惠房貸，只好自行詢問各家銀行的房貸成數與利率。經過比較中國信託、聯邦銀行、合作金庫的房貸方案之後，最後發現身為牙醫的陳太太，比擔任竹科主管的丈夫，更能爭取較優惠房貸，成數高達八成五、享有一段式1.7%的超低利率。

　　根據了解，目前各家金融機關提供的階段式利率大多是前半年為1.8至1.96%、半年後至兩年內調高為2至2.5%，從第三年起利率調升至3~5%不等，消費者應評估自身資金實力，以貨比三家不吃虧的心態，決定申貸銀行以及一段式或多段式的房貸方案。