不確性因素消失 房市撥雲見日
【文╱范世華】
九月底央行理監事會議決議調高存款準備率半碼，這次央行再度升息，是否真的會澆息房市的餘溫，結束房市多頭行情？或者餘火只是竄向別處，他日又將再度復燃？接下來第四季以及長期後續的房地產行情趨勢將會怎麼走？端看這一波政府對於房地產的政策措施真正起了什麼樣的作用和變化。
■ 不確性因素與觀望氣氛消除，本季醞釀更長波段走勢
具體觀察從６月底至今的這一波打房措施，先是央行針對房地產祭出「選擇性信用管制」的措施，向各家金融行庫大動作明令辦理房貸業務的限制，以抑止大台北縣市地區的房地產市場投資炒作，少了資金動能的持續加溫，民眾購屋心態轉趨保守觀望，市場普遍的預期皆認為會有一波的下跌。正如預期，房市第三季的表現受到打房效應的影響，交易數量確實減少，略有一番修正與降溫的情形。
但是這一波的房市反應，市場籠罩的是一種觀望的氣氛，主要就是「觀望」這兩個字透露了一切，觀望的本質其實就是在擔心一種不確定性的因素，當不確定性因素沒有了，雲霧散去之後方向就會確立。央行宣佈升息的條件已確定，亦即是大家所等待的不確定性因素已經沒有了，而接著至年底前也不再有房地產的指標性政策（如：都更獎勵）或其他經濟性相關（如：ECFA）的重大議題變數，本季所醞釀市場實際的交易動作，即會顯現出明年更長一波之續漲或續跌的態勢。
■ 排除非市場因素之干擾，房市交由資金動能來左右
因為在這一段房市觀察期，市場人士的觀望並非是失望或絕望，結束了前一波行情的激情演出之後，經過一段時間的沉澱，民眾對於房地產的買、賣更能夠以理性的態度來面對，當沒有了其他的干擾因素，房地產市場的條件該是要跌它應該就要跌、條件該漲它就是會漲，不會再有什麼意外或是但書的。
自金融海嘯過後至今年上半年以來，房地產再度經過了一波激情的漲勢以及市場不斷的多、空交戰，經過這一段時期的觀察與沉澱過後，央行再次宣佈升息半碼，市場所擔心的不確定性因素已經消失，看得清楚市場的方向，沒有政策性的干擾因素，年底以前再也沒有什麼可供參考的其他更重要之觀察指標，後續房市漲、跌的結果，將不再是激情或環境氣氛所致，而是真正事實的呈現。接下來的房市將會完全交由市場的資金籌碼來牽動其變化了。
■ 資本替代性金融商品遜色，實質性資產題材更加吸金
儘管民眾還不能直接感受到景氣回溫的現象，民間消費心態仍趨保守，但是近兩年來台灣的外匯存底仍然大幅增加，市場流動資金同時大增，社會財富以及有錢人增加了不少，以股市於2008年金融海嘯最低的4000點至今已經上漲到8000點，整整一倍的數據，不論是出口營收或者是股票增值所增加的財富，最終所獲利的資金還是要有一個歸宿。
台灣經濟規模小，受國際資金牽動變化的影響大，因此在美元弱勢之下，擁有美元資產者仍然會持續抛售，選擇黃金或是結匯成新台幣回流國內尋找其他的投資標的。受到金融海嘯的夢魘，民眾對於債券與其他金融商品的信心存疑，資金替代品的選擇偏好還是會轉向實質性資產為主。尤其是近期新台幣匯率的強力走升，更加速了資產題材發酵，眼見資金不斷地擁入，市場上又沒有其他更好的債券或金融商品可以替代吸收這麼龐大的資金水位，資金不能引回國庫或導向其他足夠的部位，不久恐怕又會再度點燃另一波房地產行情的啟動。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
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