超低利率房貸不再只是公教人員的專利，最近不少銀行調降低利房貸申辦人的年收入條件，只要年薪達50萬元，就能申辦有前半年1.5%的優惠利率房貸。
台灣企銀為照顧受薪階級，提撥自有資金100億元辦理「菁優貸專案」，凡年滿20歲、信用正常且具行為能力者，年收入達新台幣50萬元以上，提供新購或已購自用房屋為擔保者，便可申請。
一銀及台銀也有年收入50萬元者可辦理的低利房貸，銀行主管指出，銀行為了留住客戶，因而祭出優惠條件，希望掌握穩定收入，且有自住需求的客群。
但有些專案必須搭配其他條件，例如一銀需要是前1,600大企業員工才可申請，台銀則是供公務員、醫生、律師和前2,500大企業員工申辦。
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【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】 民眾申辦房貸除了比前半年利率高低，也別忘了檢視第二年起的利率，以民營銀行推出的房貸為例，除首半年利率最低可降至1.5%，第二年房貸利率也可能低於2%，房貸戶如果想降低整體房貸利息支出，貸款前一定要多比較。
以萬泰銀為例，前半年房貸利率1.5%，第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%，申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。 一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工，房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。 萬泰銀主管指出，目前市場的階梯式房貸利率，前半年利率多以1.5%為底線，僅少數個案會針對特殊族群推出更低的利率，例如華銀得標的公教房貸前半年利率僅1.4%，土銀也自行推出前半年1.45%的超低利方案。 萬泰銀表示，萬泰銀的房貸利率設計，除了前段利率低，中後段利率也壓至比公營行庫更低的水準，房貸進入第二年後，適用的利率仍低於2%，優質客戶甚至連第三年起，房貸利率進入第三段，都有可能適用低於2.2%的利率計息。 但是萬泰銀的優惠房貸，貸款年限一律為20年期，不像一銀、台銀等公營行庫最長可延至30年期，民眾如果貸款天期不同，換算出的月付金也會不一樣，即每月房貸負擔會因貸款年期而不同，房貸戶還是要依自身還款能力先行估算，再決定如何申貸。 一銀最近則是提撥111億元額度辦理優惠房貸，只要符合營收排名製造業前1,000大、服務業500大及金融業100大員工，且在職滿六個月以上，或是一銀薪轉戶及信託理財戶，便可申貸，且取消年薪50萬元以上的條件限制。 換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內較低薪的員工，一樣有機會可以向一銀申辦低利優惠房貸。 |
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許多人會問，如果不怕嫌惡設施帶來的影響，也不打算把房子賣掉，只求有一個棲身之所就成，難道這樣也會有問題？不過，銀行業者表示，購屋人也許不在乎，但銀行為了自己的風險，不可能給予這類產品較好的貸款成數，特別在現階段，這類產品想要貸足七成以上的房貸，實在是具有相當大的難度。
■ 大型嫌惡設施為鄰 貸款只能多求人
銀行業者表示，與大型、顯而易見的嫌惡設施，比如飛機場、加油站、殯儀館、墳場等為鄰，都是對生理或是心理產生衝擊，一般人普遍難以接受的嫌惡設施，因此，這類產品其實就已經在價格上反應，當然銀行貸款成數也不會太高。對於這類產品，想要購買的人可得先了解，房價便宜的代價，可能得準備更多的銀兩。
■ 小型嫌惡鲜人知 銀行不會太刁難
不過，小型的嫌惡設施倒是可能躲過一劫。像是宮廟、流動市集、非常態出沒的特種營業等等，如果銀行不了解區域狀況，購買的房子又距離捷運、公園等地很近，一般來說，在貸款上都不會太刁難。過去，甚至有個案，因為墳墓藏在草叢中，外觀並不是很明顯，因此銀行願意給予高成數貸款的例子，因此，如果嫌惡設施「看不清」，購屋人又不是那麼在乎，想法轉個彎也可以輕鬆成家。
銀行階梯式房貸優惠利率的比拼重點通常在前半年，許多房貸戶也可能依第一階段優惠利率高低來選擇貸款行。但從整體的房貸利息支出來看，中段與後段利率影響其實不小，尤其銀行多會針對低利房貸專案綁約，規定提前還款要付違約金，因此綁約期間的第二、三階段房貸利率差異，也是民眾申辦房貸前要考慮的重要因素。
房貸戶選擇貸款銀行時，通常會比較貸款成數、寬限期以及利率，但是銀行前兩項條件幾乎大同小異，一般自住客如果購買大台北地區的房屋，貸款額度多數可談到八成，大台北地區以外則會降到七成以下；至於寬限期則大部分在三年以內。因此，多數民眾最在意的，其實還是房貸利率高低，但建議民眾要比較的是利息總支出，不能只看優惠期間的利率水準。
除了固定利率房貸，其他房貸利率都是採用指數型，也就是依銀行指標利率加碼，因此未來央行如果升息，大部分人的房貸利率水準肯定會水漲船高。一般預期央行今年可能升息，因此建議房貸戶現在即使想要在綁約期滿後再轉貸，最好還是要先算綁約期間的各階段利率支出，並主動要求銀行提供試算表，才能更確實的比較，進而保障自身利益。
持續走高的房價，始終未見回檔跡象，有銀行希望藉由「技術性」的方式，協助受薪階級完成購屋心願，將一般20年期的房貸，一舉拉長到30年甚至40年，但有銀行提醒，雖然這樣每月的還款負擔或許可減少4成以上，但整體的利息支出卻比20年期房貸多了114%。
銀行業者試算，貸款300萬元，依據一般指數型房貸、前低後高式的利率，在「不升息」的前提下，第1年機動利率1.6%、第2年機動利率1.8%、第3年起機動利率 2.0%，依據20年期本利均攤的計算方式，一個月就得還款1萬4,615元；如果貸600萬元，還款金額就得倍數增加為2萬9,230元、貸900萬元，一個月就得繳給銀行4萬3,845元。
由於依據目前房價水準，貸款300萬元、600萬元根本買不到適合的房子，但一般上班族的月薪，又難以負擔4、5萬元的房貸，部份銀行因此以「技術性」的方式，例如提供寬限期，甚至延長房貸年限，協助民眾降低每月還款的壓力。
根據上述貸款條件，如果將房貸貸款年限，由原本的20年拉長為30年，每月月付金就可降低28%，再拉長至40年，每月還款壓力立刻大減4成以上，原本只能貸款600萬元的民眾，依照月付金試算，貸款能力立刻提高至800萬元以上，加上3成自備款，好像真的能買戶1200萬元的不動產。
不過，銀行業者提醒，向銀行借款，正是「借得愈久、負擔愈重」，以上述20年期本利攤還的房貸，如果真的分20年才清償完畢，除了300萬元的本金，須付給銀行的利息，總金額達62萬3,406元；如果延長10年，須再多付給銀行34萬8539元；如果申辦40年期房貸，總利息就高達133萬9,948元，利息就達本金的45%，而且可能等到退休時都還沒還清。
銀行業者提醒，購屋不但要考量每月的還款負擔，還須考慮在目前低利率的環境中，未來市場一旦升息，每月必須增加的還款金額，否則等到無力償還，勢必得面臨房子被拍賣的命運。
台灣央行總裁彭淮南昨(21)日在立法院財委會視察 央行時直接點名鄉林，認為士林官邸的建案，對外喊出 每坪300萬元，但實際成交價卻沒有這麼高，具炒作嫌 疑。而住展雜誌今(22)日指出，近期隨著整體景氣面的 回溫，及房市329、520檔期的到來，鄉林 (5531) 在 新莊的新建案「鄉林淳青」，已喊出每坪50-60萬元的 新高價試探買氣。
住展雜誌研發長倪子仁表示，新莊市今(2010)年第 1季的土地交易多分佈於思源路兩側，分屬新莊都市計 畫與都心區的住宅區土地都炙手可熱，交易價格在單價 90-115萬元之間，目前區內的商業區地價更已喊出上看 150萬元的價格，房市的推案熱度持續加溫，新莊頭前 段及副都心區段，將再由鄉林率先出擊，緊接著還有冠 德 (2520) 及遠雄 (5522) 加入新戰局。
住展雜誌指出，放眼全台各行政區中，擁有「1高( 中山高)、2快(2條快速道路)、3捷運(新莊線、環狀線 、機場線)」重大交通利多的區域就屬台北縣的新莊市 了，尤其是新莊頭前段與新莊副都心，更可說是上市櫃 建商重軍壓陣的兵家必爭之地。
住展雜誌表示，去(2009)年11月，鄉林投資興建的 「鄉林淳風」進場銷售，打著涵碧樓的規劃為訴求，開 價直接上拉至45萬元，正式公開不到一周就被北市客搶 購一空，業者索性將公開記者會變成了結案記者會，造 成市場的驚呼。
目前銷售中的個案為興富發 (2542) 投資興建的 「新富都─綠藝首席」，開價已至每坪46萬元，有就是 說，短短的1年不到，頭前段的房價從30萬元上漲至目 前的46萬元，漲幅高達53%。
今年3月12日，宏盛 (2534) 再以每坪138萬元取 得北縣新莊副都心土地，這筆交易再度刷新該區段土地 成交的新高價，使新莊副都心的地產定位與重要性受到 各方的矚目。
倪子仁表示，新莊地區房市，在年底新莊蘆洲線可 望提前通車利多下，加上新莊副都心中央合署辦公大樓 在今年2月5日舉行動土儀式，大樓預定2013年落成，因 此，將會為新莊副都心創造更多商機，繁榮前景可媲美 信義計畫區與新板特區。之一。轉寄此頁面
炒作房市的幕後黑手除投資客外，央行總裁彭淮南 昨(21)日罕見地將矛頭指向豪宅建商，點名鄉林建設(5 531，認為士林官邸建案一坪價碼達300萬元，每戶 200多坪，一戶售價即7億元，但實際成交價卻沒有這麼 高，有炒作嫌疑。
據《工商時報》報導，彭淮南指出除囤積房產的投 資客外，連建商也涉嫌炒樓。特別是在媒體上喊話，藉 此哄抬價格的豪宅建商。彭淮南為此明查暗訪，透過管 道將實際成交價進行交叉比對。
為抑制房地產炒作，央行本星期開始對10家以內的 公民營行庫做金融專案檢查，將重點放在銀行給予投資 客的寬限期、貸放成數以及利率加碼3大部分，避免國 內房市泡沫化疑慮升高。
據悉，對持有2棟以上房產的投資客，銀行已取消 寬限期，貸款成數降至7成以下，利率也加碼提升1碼。 央行金檢是為確定銀行已落實房貸授信風險控管。
彭淮南強調，央行不是在打壓房市，而是要求銀行 注意風險控管。而這也是經建會擬定「健全房屋市場方 案」中，中央銀行和金管會的重點工作之一。轉寄此頁面
央行總裁彭淮南喊水會結凍！昨天點名鄉林建設炒樓，鄉林早盤以跌停開出，營建股和金融股一片青筍筍。相對於彭淮南的高聲望，財政部長李述德顯得束手無策，一度要擴大房屋稅和地價稅的稅基，不過，高層一施壓，李述德竟說，「卡得好！」李述德也成了輿論揶揄的「卡卡部長」。立委賴士葆要財政部對抑制高房價貢獻心力，針對一年內多次移轉的房地，提出一些具體作為，不過，李述德說，沒辦法！
「賴：對於一年內，多次轉移，而且把房價不停的炒高，財政部幾乎束手無策，老百姓也不能忍受啊！不要說央行總裁了，立委也不能忍受了！李部長，站在財政部的立場角度來看，給你炒幾次沒關係，我課你稅？有沒有辦法？那種高價的豪宅，一年內，多次移轉，有沒有什麼地方可以課到他的稅？李：多次移轉，基本上，目前的做法是沒有的」
最新一期的《天下雜誌》統計，過去十年，台北市國有地每坪標售價格最高的前五十筆土地，有八成目前是閒置、或者開發成豪宅，李述德說，最近已經在國有地標售辦法中規定，閒置超過兩年，財政部可以原價買回，不過，這個辦法是最近才公布的，已經標出的陳年舊案，還是沒辦法！
又到報稅季節，許多人除了煩惱該如何報稅外，也擔心短期有資金的困擾，壽險業者建議，民眾其實可藉由保單借款，來籌措資金管道，利息遠低於市場上的小額信貸、預借現金等，而且手續相當簡便。
像今(99)年台灣人壽從四月起推出「保單借款貸您繳稅」專案，只要保戶符合活動資格，不但可享有保單借款一年2.99%的優惠利率，還有機會參加抽獎，每達兩萬元即可獲一次抽獎機會，獎項有美利達折疊式腳踏車和YAMAHA機車等。
台灣人壽表示，保單借款手續簡易、免保證人、無違約金，最重要的是撥款迅速，相當適合有短期資金需求的保戶，讓保戶不再為籌措短期資金而大傷腦筋，甚至有很多保戶會利用保單借款，做為理財投資或資金運用。
台灣人壽進一步說明，現在保戶還可以使用第一銀行的晶片金融卡，隨時在ATM進行保單借款，或是親臨各地分公司辦理，申請手續簡便，只要十分鐘內即可辦妥，快速又便利，活動將一直持續到七月底。
另外，台北富邦銀行也推出有貸款繳稅活動，六月底前只要符合年滿20至55歲、專業人士、公務或公教體系員工、知名企業主管等菁英客群或受薪階級上班族、年收入大於22萬元及工作年資至少半年以上等條件，即可享多重優惠。
台北富邦銀行指出，除了「前三個月貸款年利率減碼1%」，利率從2.88%起外，還有「帳戶管理費自3%調降至2%」，同時前500名進件申辦者，可再享手續費1,000元的限量減免好康。
由於本專案貸款額度最高可達200萬元，等於能提供客戶在投資理財、百貨購物、出國旅遊及個人進修等資金需求一次到位。
台北富邦銀行強調，薪資轉帳戶、房貸戶及與企業金融事業群往來職團公司員工等客群，也提供多項利率及手續費優惠專案，讓客戶的資金週轉更為輕鬆。
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大眾卡繳稅免手續費 分享卡四期零利率 |
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四、五月報稅旺季，刷卡繳稅的手續費已成為卡友討論的話題，尤其現在多數銀行都規定得在一定期間內，刷滿一定金額才能享好康，讓許多民眾都大嘆不夠「阿莎力」。不過，大眾銀行則是大方宣佈，推出刷卡繳綜所稅免手續費專案，沒有任何附帶條件，讓卡友輕鬆無負擔。
雖然近年來刷卡繳稅福利漸漸縮水，不過總有銀行仍會逆勢祭出優惠，像關係到最多人的五月份繳綜所稅，大眾銀行就表示，只要卡友刷大眾卡繳稅，就加贈精美書籤磁鐵，若是一次付清更可享免收手續費的優惠。
而現階段其他銀行針對刷卡繳稅，手續費主要分為「單一手續費」及「依金額比率收費」兩種，但費用都在20元以上，有些甚至每筆要50元，或按繳納金額1%收取，卡友怎麼算都不划算。
事實上，去(98)年許多銀行都針對刷卡繳綜所稅，開始收手續費時，大眾銀行就是少數繼續給好處的業者，而今(99)年比照辦理更是「就甘心ㄟ」，除回饋給該行卡友外，也希望藉此提高卡片使用率。
大眾銀行指出，今年不只一次付清即可享免收手續費，持有分享卡的卡友，刷卡繳稅可再優惠四期零利率、零帳管費，完全享受延遲繳稅好處，對「繳稅大戶」而言，資金調度更為靈活。
至於如果未持有分享卡，大眾銀行也提供分期繳稅服務，卡友只要致電客服申辦「樣樣OK」分期，也有前三期零手續費優惠。而且選擇六期以上分期，致電客服登錄還能再獲送瑞士名牌手錶一支。 |
