善用低利寬限期 首購選都市外圍
【詹誌銘╱綜合報導】房價居高不下，加上央行出手打房，不少購屋人趨於保守，進而選擇租屋生活，但其實許多租金高昂的地區如元智大學附近、新竹新豐、湖口，甚至新推案量大的竹北高鐵特區，都有總價300~600萬元的2~3房產品，購屋族只要準備足夠的自備款，再善用銀行低利率貸款及寬限期等條件，每月繳4000~8000元，成家非難事，甚至租金可能比房貸還更高，租房子還不如買房子！
許多6、7年級生會有自己適不適合買屋的疑慮，長昇建設董事長王朝榮表示：「仔細研究台灣房地產的發展，房價只有愈來愈高的趨勢，所以當興起買屋念頭時，就可以謹慎評估可行性。」
可先買小屋再換大屋
由於現在市中心房價高，王朝榮建議，首購族可以先從外圍的小屋下手，之後再換大屋，區域也愈往市中心靠近，有了第一棟房子，之後要再換就比較容易了。
目前許多非市中心的生活圈，小環境生活機能並不差，但區域內有許多適合首購族的產品，且在房貸寬限期內每月所繳金額與周邊租金行情相當。例如內壢元智大學旁的「新西華」，每坪開價13萬元，以24.5坪的2房產品、不含車位、總價約318萬元、自備款60萬元、年息2％計算，本金加利息每月房貸金額約1萬3000元，若有2年寬限期，寬限期間只繳利息，每月則約4300元；附近屋齡20年、約25坪的老公寓，總價約200萬元，若自備款2成、年息2％計算，每月本息攤金額還則約8000元。與區域內租屋市場相比，5~6坪的雅房，每月租金約5000~6000元，買屋似乎相當划算。
租屋不如買房的情況，同樣也發生在新竹縣湖口鄉、新豐鄉兩個區域，以新成屋「紐約時尚NO.3」來說，3房電梯公寓總價338萬元，以自備款60萬元、年息1.8％計算，每月本息攤還約繳1萬3000元，與附近每月租金1萬~1萬3000元的2~3房相比，差距並不遠。永慶房屋湖口成功店主任黃孝輝便指出，因為湖口工業區與明新科技大學的關係，附近租屋市場需求量大，造就這邊的租屋行情居高不下。
竹北市區租賃市場，也因竹科人的支撐使租金居高不下，以1房1廳的套房而言，每月租金超過1萬元，相較高鐵特區內新案「說La Vie」總價550萬元的2房產品，自備款2成、年息2％、寬限期2年計算，寬限期間每月還款金額約7300元，對租屋族而言，看來是更划算。但寬限期過後每月還款金額增加至2萬4000餘元，恐仍須雙薪家庭才能負荷，購屋前應格外注意。
留心外圍貸款成數低
即便低利率市場看來對購屋族較有利，且善用寬限期還款可降低不少房貸壓力，不過寬限期過後房貸金額增加，購屋前應多加衡量自身財務狀況。上海銀行個金部經理馬婉瑜也提醒，購屋的自備款項除依建案產品有所不同，貸款人本身的財力條件也會是影響銀行貸款成數的關鍵，以目前桃竹核心區域而言，該行核貸成數最高有達8成，愈往外圍走，成數便愈低，因此，購屋者在衡量買屋能力時，還是要以銀行貸款最緊縮的方式估算，才不會出現突然套牢的情況。
如何準備買第一間房
◎慎選首購區域，留意附近機能等條件，避免套牢
◎仔細評估自備款及銀行貸款核撥狀況
◎堅守「33原則」：要能夠負擔3成頭期款，每月支付貸款不超過薪水的1╱3
◎建商信譽與施工品質可上網搜尋，以免付款後卻後悔不已
資料來源：《蘋果》採訪整理
出租報酬率 修繕費納入更準確
在租屋需求大、租金金額高昂的地方，不少民眾興起置產當包租公的想法。資料照片
【詹誌銘╱綜合報導】每月租屋金額和房貸金額相去不遠，追究其原因太半是附近有工業區、學校等大量租屋需求市場，也造成不少人在租金居高不下的區域置產當起包租公。以內壢地區為例，房仲就直言，附近商圈發達，生活機能強，因此撐起租屋市場的一片天，在央行打房後，市場便開始湧現大量北客購屋再隔間裝潢租賃的情況。
但在下手買房準備當包租公前，首要注意的就是挑選地點，最基本的就是區域內必須有租屋需求，例如在學校、工業區附近，不過，也不是每個學校旁都一定有人承租，像是較為偏遠、生活機能較為不便的地方，學生租屋族便有可能往商圈繁榮之處移動，學校附近便可能成為「租屋地雷區」。
裝潢成本接近百萬
此外，光有好地段恐怕還是不夠，現代租屋客愈來愈重視生活品質，要讓房子可以順利出租，又要賺到好價格，包租公恐怕就得負責將門面修繕至「完美」，才能增加房客好感度。以裝潢成本來說，過去投資客頂多花個幾十萬元，讓房子看起來乾淨簡單即可，但現在除了要有家具、洗衣機等家電設備，遇到房客叫修，還得隨傳隨到，因此裝潢成本最多提高至百萬元。
另外，在出租房屋型態時，隔間出租的獲利一定大於整層出租，實際以內壢元智大學附近市況來計算，中信房屋內壢加盟店長黃俊文舉例，以20~30年的24、25坪公寓來說，總價約200萬元，若自備款2成、年息2%，每月本息攤還金額約8000元，其購入成本為自備款40萬元加上裝修成本80萬元。若單層出租每月租金約1萬~1萬2000元，但若重新整理隔成4個單位，每月租金收入則約2萬元，若以隔間出租計算自有資金報酬率，便有12％，相較目前一般銀行定存利率多在1％的情況下，收租的投資報酬確實較高。
不過，在計算投報率時，對於之後陸續支出的成本，例如修繕費用、繳納稅金、房貸利息以及租屋空窗期的貸款成本等風險，最好能一起算入，才不會落得鎩羽而歸的下場。
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