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國銀壓力測試 鎖定房貸

【經濟日報╱記者李淑慧、藍鈞達／台北報導】

台版金融機構壓力測試啟動。金管會近日發函所有本國銀行，要求就消費金融和企業金融進行信用風險測試，9月底前回報結果。

因應國內房市過熱，金管會設定的模擬情境，特別把企金的營造業和消金的房貸獨立出來，反映主管機關相當關注房市可能反轉的風險。

據了解，金管會測試重點是銀行信用風險。其中在企金部分，更把營造業特別切出來，要求銀行針對不同地區地價下跌，測試對銀行土建融擔保品價值可能影響和引發的風險；消金方面，金管會也要求行庫將房貸拉出來獨立測試。

消金房貸並分成兩大項目，第一是當期貸放成數（current loan-to value, CLTV），主要是了解房價若大幅下跌致擔保品價值不足，對各銀行房貸授信可能的影響；第二是無擔保負債占月收入比重（Debt Burden Ratio，DBR），即針對個別房貸戶，測試不景氣如使房貸戶無力繳交無擔保貸款、波及房貸正常繳款的可能性。

銀行主管指出，金管會列出的壓力測試項目共有六、七十頁，且看得出重點在房市，顯示金管會十分擔心房價一旦高檔反轉，對金融業可能造成的衝擊，也代表過熱的房價已成為金融主管機關評量銀行體質時最大的隱憂。

非營造業部分，考慮金融海嘯一度引發訂單驟減，金管會特列出單一產業營收大幅減少對銀行營業授信比升高可能的影響。銀行主管指出，消金方面測試也包括一般的有擔保和無擔保放款，但房貸獨立測試多少讓銀行有所警覺，認為這才是主管機關最關切的地方。

過去因應新版巴塞爾協定（BaselⅡ）第二支柱（審慎監理原則），金管會兩年前也曾要求銀行壓力測試，當時分信用風險、流動性風險及市場風險三塊；去年金管會本來要續辦，但因發生金融海嘯，金管會決定修改部分參數和情境，近期才發函給各銀行測試。

官員表示，壓力測試結果將做為主管機關要求銀行調整風險管理和增資強化資本依據，也希望銀行藉由此次壓力測試，學到自行測試的經驗。至於測試結果是否公布，官員僅表示：「等結果出來再說。」

2010/7/29

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北市商辦新高價 每坪130萬

【聯合報╱記者何醒邦、鄒秀明╱台北報導】

商業辦公大樓飆出「豪宅價」！威剛科技昨天以近九億元買下台北市信義計畫區的統一國際大樓第廿九樓，交易總坪數為七八一點五一坪（含七個車位），換算辦公大樓平均每坪單價約一三○萬元，創下北市純商辦大樓交易單價新高。

威剛表示，未來將做為在台營運總部。

信義企業集團全球資產管理公司副總柯宏安表示，信義計畫區內辦公大樓，多為壽險公司及大型企業持有，大多只租不售，近期僅有富邦人壽買下新光三越A11館的商場交易紀錄。二○○六年時，統一大樓一度有部分樓層開價每坪九十萬元，如今已創下每坪一三○萬元的天價。

若從交易紀錄來看純辦大樓，六月勤美集團也以每坪九十萬元以上單價，買下台北市仁愛圓環旁國泰世華銀行大樓部分樓層；日前還傳有人出價每坪一二○萬元買敦化北路台北金融中心大樓，但未被證實。

統一國際大樓自二○○四年完工後，一直是北市前十大知名A級辦公樓，為地上卅層、地下七層的鋼骨大樓。其中一至六樓出租給誠品，七至廿九樓為辦公室，卅樓另有一空中泳池。主要所有權人以統一集團及太子建設、環泥建設等台南幫為主，部分樓層為中國信託所有，昨出售的該樓層原為坤慶國際所有。

威剛表示，目前總部位於台北縣中和，未來將先安排高階主管進駐統一大樓，再依空間規畫人員配置。

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縣市合併利多 新市鎮蓄勢待發

中國時報【邱仁旭／高雄報導】

不懼中央打房政策，將升格為直轄市的台北縣，與台北市交界土地及房價不斷地飆升，高雄縣市交界也因年明年元旦合併的效應，房地產也跟著水漲船高，其中以高雄新市鎮及仁武八卦寮最為明顯，尤其是新市鎮特區，透天別墅朝大地坪規，進場最低門檻已超過千萬元，甚至出現每戶3、4萬元的別墅豪宅產品；甚至已出現第一棟的住家大樓，每坪單價甚至高於臨近的高雄市楠梓區。

從行政院1992提出高雄新市鎮計畫，開發面積廣達2161公頃，其中住宅區660公頃左右，商業區95公頃餘，公共設施包括地方法院、地檢署、學校、公園綠地、加油站、停車場、醫院、運動場等，分3期開發，預計引進30萬人口，目前開發的第1期面積337公頃，完成後第一次土地標售時，還出現乏人問津的現象，內政部營建署因此委託民間顧問公司進行行銷。

前年高雄捷運通車，加上去年縣市合併的議題出現，這塊大高雄都會核心位置的新市鎮，又有相對低價的土區地資源優勢，才引起建商注意，去年初即出現京城、太子、鼎宇、協勝發、名發…等大型建商進場卡位，尤其是近高雄都會公園及捷運R22站週邊地段，包括名發、太子、雄崗等進場推案外，不少建商儲地俟機而動，預估10年後的開發面積，不亞於高雄美術館園區。

高雄新市鎮第1期位於高雄都會公園北側、捷運R22青埔站以西，面積337.5公頃，其地段優勢是台灣最大的高雄都會公園，面積廣達95公頃，是高雄美術館園區的4倍面積，同時也是設施內容最完善的公園。

包括有羽球場、溜冰場、景觀水池、兒童遊戲場、活動中心、大草原、樹海、棒壘球場、網球場、籃球場等，是高雄人假日親子休閒遊憩的去處，只是過去大家習慣從南側進出，如今，北側的新市鎮開發後，北高雄縣的遊客不用再繞道，也能親近都會公園。

綠帶景觀、交通藍帶、大學城軸心線，及最小開發面積及建築設計審議機制，高雄新市鎮已不再提供中低收入戶居住需求的原始規畫，都市休閒風格的優質生活環境，且近捷運R22青埔站、R22A橋頭糖廠店，10分鐘內轉高鐵、上高速公路，反而成為追求舒適空間的城市移民新居所。

縣市合併的題材，更改變推案型態，原本以低總價透天為主，如今朝大地坪、千萬元以上的大別墅產品進行規畫，如名發「總裁VILLA」大型別墅區，創下不錯的銷售佳績，而雄崗「布拉格」更是放大別墅尺度，打造區內第一座人車分道豪宅別墅，將區域房價每戶推上3千萬元以上。

太子建設的「太子鎮」，更是區域第一棟住家大樓，藉由其品牌力及產品規畫力，每坪房價10萬元以上，房價已比鄰近的高雄市楠梓區還高，但仍獲得楠梓加工出口區、南科高雄園區科技新貴的青睞，後續建商推大樓產品的信心大增。

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【每日最新市況】林口-暑假檔期先熱後冷

【住展企研室/台北報導】在這波打房的利空下，林口大樓買氣看來也平淡許多，包含20~30多萬/坪行情的個案，皆受到影響，不過據聞土地仲介價格仍是愈賣愈高，所以在成本居高不下的情形，房價仍持續上漲中，目前區內1字頭的房價已經幾近絕跡。

指標案文化二路上的『峰景』，去化近6成，成交價27萬/坪上下，40多坪的產品已近售完，初估投資客超過3成。另外福樺系列案『謙禮』因目前都將重心放在經營新客戶，而產品又屬高單高總產品，去化顯得頗為緩慢。目前標榜全林口建材最高檔的『禮讚』，在粉絲客及介紹客的撐場下，現場銷售人員表示，已售出近一半，最近銷售也冷卻了下來，平均成交價在30萬/坪上下。

新案部分，九揚系列新一期『九揚香堤』正式推出，位忠孝路旁，產品為50~75坪為主力，表價在27萬/坪，有些出乎意料的”合理”，不過議價空間不大，成交價約在24~25萬/坪，目前已有許多的粉絲團前去預購。35億新案『大千苑』也已開始潛銷，預計下月取得建照後開始強銷，基地位在文化三路、近八德路，目前表價在38萬/坪，規劃3棟建物(21樓2棟，11樓1棟)，80、90、120坪的雙併3+1房產品，強調距捷運150公尺，及建材、設計團隊，案場表示因為產品、地段性強，預約看屋的人潮絡繹不絕。

坪數較小的『當代逸境』、『四季悅』，去化都已過8成，近期銷售也同樣是不甚理想，前者剩餘高樓層的61坪及百坪戶別居多，成交價近20萬/坪；後者剩2房為主，成交價18~20萬/坪。

在下月分還有炎洲的『雲品』、寶佳的『幸福市』、展悅的『美術館』等建推著進場銷售，不過已有消息指出，有些個案看景氣不佳，可能會放慢腳步，等到928檔才會正式強銷，今年的暑假檔期，可說是先熱後冷。

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北市舊屋換新屋 8月2日上路 都更夾層概念 化解釘子戶

中國時報【林佩怡、實習記者吳佳蓉／台北報導】

台北市政府老舊公寓更新專案，將於八月二日正式實施，民眾關心若釘子戶阻礙都更，該怎麼辦？市府說，多半是一樓所有權人，不滿意都更後坪數減少，才成為釘子戶，未來將採類似夾層概念，以減少紛爭；若真有釘子戶，必要時公權力可介入，都更案絕對「看得到、吃得到」。

本報獨家報導市府將推出「舊屋換新屋」政策，市長郝龍斌宣布，該專案已於昨日市政會議通過，將從八月開始實施，為期五年，民眾可享受「一坪換一坪，有錢自己賺」的都更優惠。

專案公布後，獲得熱烈迴響，郝龍斌到十二個行政區舉辦說明會，廿六日在北投區說明會，逾七百位民眾參加，民眾最關心的是，少數釘子戶阻擾都更進行，也憂心最高兩倍容積獎勵，是「看得到、吃不到。」郝龍斌回應，希望未來有一半提案，能取得最高兩倍容積獎勵，該案保證是「看得到、吃得到。」都市發展局長丁育群進一步解釋，專案提供的獎勵，適用於綠建築、出租住宅等。

2010/7/28

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上半年房市熱土增稅大增68％

契稅增加24％

〔記者簡明葳／台北報導〕財政部公布上半年稅負收入，象徵房地產景氣的土增稅、契稅均較去年同期成長，土增稅大增六十八％，契稅增加廿四％，房地產市場交易較去年同期熱絡。

不過，在央行祭出選擇性信用管制的六月份，土增稅首見負成長，較去年同期下跌八％，契稅成長率也縮小至四％。

根據財政部統計，累計一至六月稅收，土地增值稅共計三七六．八一億元，較去年同期二二四．八一億元，成長近六十八％，是超過百億元的大型賦稅中成長幅度最大者。

若觀察單月同期增減率，除六月較去年同期減少八％外，一至五月相較去年同期，單月增幅六十二至一六二％。

另一項象徵房屋市場景氣的契稅，今年一至六月稅收六十九．三八億元，較去年五十五．八九億元，成長廿四％，一至六月單月同期增減率為四至一一○％。

太平洋房屋副總經理李珠華表示，房地產多頭走到上半年大致底定，由於升息幅度不大，打壓投資客買房政策，對資金充沛及收入穩定的置產型買方來說，影響有限，在今年經濟成長率可達約七％、ＥＣＦＡ簽定效益發酵、年底選舉可望祭出利多等影響下，房市盤整後會持續走多。

2010/7/28

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北市店租 下半年可望漲1成

【江碩涵╱台北報導】零售、餐飲業消費營業額連續8個月成長，各大連鎖店積極展店，熱門商圈一店難求。根據商仲業者統計，今年上半年北市一線商圈店面空置率下降至5%內，達近年新低，信義商圈和師大夜市甚至店面滿租、供不應求，中南部商圈店面空置率也逐漸下降至5~10%。商仲業者預估，下半年北市店面租金漲幅上看1成。
欣元商仲總經理焦文華表示，受惠兩岸交流密切、明年初開放陸客自由行等利多消息，下半年商用不動產租售市場將續熱絡，尤其是整棟零售商業大樓或透天店面，交易價屢創新高。他以最近台北車站站前和西門町商圈為例，各傳出成交整棟透天店面，分別為3.4億元、2.4億元，皆創下區域高價。

南部商圈店飆3成

尤其師大夜市和信義計劃區店面幾乎滿租，屋主開價驚人。全國不動產師大店店長胡志勇說，自從上月成交一筆億元店面後，附近屋主開價也都超過億元，沒有殺價空間，「租金收益佳，房東寧租人也不賣人。」
中南部店面交易雖沒有台北熱，但也逐漸轉好。永慶不動產台中大雅捷運店店長吳明芳表示，台中一中商圈逛街人潮比以往多一點、租金稍漲，投資報酬率上看4%。永慶不動產新堀江加盟店店長洪伍賢分析，高雄商圈唯有新堀江商圈較熱門，前陣子店面成交單價破200萬元，比去年漲3成。

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跳脫傳統！　建案房屋買賣行銷新主張

楊雅欣　駱恩宏

台灣房市近幾年來明顯復甦，就連行銷方法也大大改變，不再只是路邊看板和傳單，越來越多人選擇網路。

像這樣將房子資訊上傳網路，不但利用照片就能賞屋，甚至也對週遭環境能有所了解，最近這樣的房屋仲介平台，還推出新建案的專屬網頁，因為分類細緻，每天都有數十萬訪客，成交率也提高不少，甚至不用刊登費，也難怪越來越多人選擇利用網路來買賣房子。

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老舊公寓更新專案北市喊：一坪換一坪

最高可達現有容積兩倍

〔記者林恕暉／台北報導〕台北市長郝龍斌昨宣布老舊公寓更新專案，喊出「一坪換一坪」、「有錢自己賺」口號，台北市三十年以上四、五層樓公寓佔基地三分之一以上，基地為完整街廓或達兩千平方公尺以上，一半住戶同意即可申請，最高可達現有容積兩倍，八月二日開始受理，以五年為期限。

台北市建築物登記為住宅使用有四十九萬戶，超過三十一年的有十八萬戶，其中屬於四、五層樓公寓不易改建者有十四萬戶，目前台北市都市更新案中，四、五層樓公寓更新完成者不到一千戶。

郝龍斌說，市府希望讓公寓改建後達到兩倍容積，住戶可以不必出錢就能「一坪換一坪」，若住戶自辦更新，更能「有錢自己賺」；此外，為鼓勵住戶自組更新會，每案前期整合、規劃費最高補助五二○萬元，並委託專業輔導團隊「都市更新學會」到社區服務，住戶只要有十五戶連署，就能要求專業者到社區諮詢。

對於此方案可能推升北市老舊公寓房價，都市更新處長林崇傑說，房價上漲因素很多，此方案可增加房屋供給，減緩房價高漲，加上央行升息、限制房貸等措施，整體房價不至於推高，但可讓老舊公寓有更新機會，四、五樓的公寓可改建為十六至二十樓的大廈。

不過市府官員坦承，老舊公寓更新整合不易，若五年內能有十％老舊四、五樓公寓更新，就相當不錯了。

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北市商圈 空置率降租金上揚

中國時報【王莫昀／台北報導】

商用不動產交易持續發燒，外資、台商、壽險及建商各路資金提前卡位，下半年不易退燒，欣元商仲表示，今年以來，北市一線店面商圈空置率持續下降，有15個一線商圈空置率都降到5％以內，如信義、東區、士林夜市、西門町等，在諸多政策利多的加持下，預料下半年一線店面租金行情將持續上漲，漲幅上看10％。

美商ERA商用不動產事業處處長劉明鑑表示，由近來幾項重大標案觀察，ECFA與陸客議題持續延燒，帶動商辦與零售商舖行情，加上陸客自由行的開放，一般商圈與飯店周邊都將受惠。

ECFA簽訂加上行政院長吳敦義提出，明年元宵節前試辦陸客來台自由行，確實讓北巿店面巿場出現「質變」與「量變」，信義房屋調查發現，陸客指名度高的北巿「西門町」店面近來成了搶手貨，以萬華與中正區為主的西區商圈，上半年的店面成交量，都較去年同期增加超過一倍。

欣元商仲總經理焦文華分析，看好陸客強大的消費力，第一線知名度高的店面商圈已優先受惠，如信義區（101）、東區、士林夜市、西門町及永康街等商圈，空置率紛紛下滑至5％以內。

焦文華表示，店面租金因空置率持續下降，需求已大於供給面，空置率在10％以內的路段，將具補漲行情。信義房屋捷運雙連站店長邱博文表示，去年兩岸關係漸趨和緩以來，就已經有不少台商和投資客悄悄布局西區店面，如投資客特別鎖定的西門町成都路、中華路、武昌街和昆明街這區塊，以往1個月不一定會成交一間，但最近一年半的時間，幾乎每月就可以成交接近兩間，且不乏億元店面。

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