老屋改建牟利？ 曠日費時風險高
【網路地產王/綜合】
最近北市屋齡30年以上的老公寓，最近大翻紅！由於北市政府宣佈的「專案都市更新」，讓符合申請條件的老舊公寓，享受最高2倍容積率獎勵，很多投資客瞄準商機，打算把資金投入，不過，可別把事情想像的太美好，否則買了老屋脫不了手，又等不到都更機會，事情可就麻煩了！
■ 都更門檻高 成案比例偏低
劉太太住在南京東路巷子的老舊平房裏，已經二十幾年，前一陣子有建商上門，要討論都更改建，她這才發現，當年花七十多萬買的老房子，現在價值翻漲，居然可以賣到三千多萬！這樣的例子，聽了實在讓人很心動，因為增值數十倍的暴利，在政府釋出獎勵容積後，看屋比例直線飆升，大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者，只是都更真的這麼容易嗎？購買都更老舊公寓前應三思！
根據台北市政府統計數據，從92年至98年，都更成功率只有3.28％~7.3％，成功率較高的96年也只有7.3％，去年成功率僅剩4.68％，也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看，呈剪刀開口差距愈來愈大，可見都更不如外界想像的容易成功。
■ 利潤條件難談攏 改建工程難度高
以老公寓為例，整棟建築住戶動輒十多戶，每個人需要的利益條件不同，要一次談妥，達成買賣共識，的確有一定難度，這也是很多都更案一直延宕下去的原因，更讓不少建商一聽到都更案，就裹足不前，以全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案為例，雖從1996年都市計畫核定通過，至今已經邁入第15年。因此，一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材，期待更新後價值翻倍，貿然投入資金，殊不知風險極高。
「實際進入改建，工程進行又是另一個難題！」台灣房屋不動產研究中心經理古景良說，北市超過30年以上之4、5層樓無電梯老舊公寓，占北市建築物約三分之一，更要命的是，北市4、5層樓老舊公寓多數遍佈在6米小巷道中，大型機具進出不易，如果要依循一般建築物重建更新，施工的確有困難。
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2010/7/29
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