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民眾可能採取「先買後賣」的方式換屋，財政部賦稅署長許虞哲昨天說，財政部昨天新規定，民眾只要在買新屋後1年內賣掉舊屋，仍可適用「一生一屋」，適用10%的土地增值稅優惠稅率。

許虞哲說，土增稅10%優惠稅率原本只有「一生一次」；但為了滿足民眾的換屋需求，政府去年底修訂土地稅法，只要符合「出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋」規定，也就是名下只有一間自用住宅，即適用「一生一屋」的土增稅優惠，稅率從最高40%降為10%。

不過，考量國內民眾換屋時，可能「先買後賣」或「先賣後買」，一旦透過「先買後賣」換屋，會因為名下同時有2屋，無法適用10%優惠稅率。財政部已發布解釋令，「先買後賣」的民眾，只要在房子完成移轉登記日起1年內，出售原有自用住宅用地，土增稅也只需繳10%。

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99年房屋稅及98年所得稅將同步在5月1日開徵，財政部表示，稅額2萬元以下的房屋稅納稅人，與使用手寫申報書及二維條碼報稅的民眾，26日起，四大超商已提前接受繳稅；選擇使用網路報稅者，則要等到5月1日開徵後，才可列印繳款書至超商繳稅。

財政部指出，超商提前五天接受民眾繳納稅款，對於無法在5月開徵期限納申報或繳稅民眾，將更為方便；不急於提前繳稅的民眾，則可等到5月1日以後再辦理申報及繳稅手續，屆時繳稅管道包括超商在內，將會多達七種。

99年期的房屋稅繳款書，據財政部指出，全國各稅捐機關均已在4月下旬寄發，接到稅單的民眾，如有提前繳稅的需要，自26日零時起已可在便利商店繳納，但限稅額2萬元以下者。

財政部指出，房屋稅屬於底冊稅，民眾接到稅單後，即可憑稅單至超商繳稅，但所得稅採申報制，民眾必須先填寫申報書，確定稅額後再利用多元繳稅管道繳清稅款。

目前繳稅系統已建置在網上，但網路申報則要等到5月1日才會接受民眾上網傳輸申報書，因此選擇網路申報所得稅者，若要利用超商繳稅，就要等到5月1日開放申報書上傳之後，才能列印繳款書到超商繳交。

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高媽媽在95年1月貸款購買商業大樓辦公室，經整修裝潢後於三月份出租予某科技公司，每月租金3萬元，此商業大樓辦公室購屋貸款利息為15萬元/年，火險及地震險保費$5,600元/年，高媽媽應如何申報租金收入呢？ 

分析：所謂”有土斯有財”許多人會利用房地產投資來創造財富，租金收入是一般多殼族得所得來源之一，當然到年終報稅時也免不了要繳稅囉。 

租金收入申報方式：

一、無費用或費用低--採標準費用率計算，95年租屋標準費用率為43%，所以房東申報租賃所得為：年租金收入×(1-43%)

二、高費用：採列報必要成本及費用較為省稅，也就是說您租屋所發生的實際費用＞43%×租金收入時，將成本及必要費用以列舉的方式來計算實際費用，可以列舉的費用及相關憑證為：

善用購屋貸款利息：

分析：房屋在購得時即有出租之打算，將購屋款項90%以貸款支付，不但可以保留自有資金運用能力，貸款利息也可以作為租金成本來扣除，可謂一舉雙贏的方法，但房屋修繕的貸款利息或理財行為房屋貸款的利息是不可以當作費用及成本來扣除的呦！

所以高媽媽應用列舉費用方式計算租賃所得較為滑算！

註1：30萬元×43%＝12.9萬元

註2：貸款利息15萬元＋火險及地震險保費0.56萬元＝15.56萬元

其他注意事項：

財產公司化的策略

分析：若您主要收入來源為租金收入，建議您將房地產以公司名義持有，因為公司營所稅25% 個人稅率40%，且公司的營業費用及成本均可降低收入，使所得降低，也是一種節稅的方式。

房屋若無償借人住家用，可以免申報租賃所得

分析：財產無償借他人使用，若確屬無償且不是營業或執行業務使用，就可以免申報租金收入。所謂”他人”指的是本人、配偶及受扶養人以外的直系親屬以外的個人或法人而言。

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如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子，之後就住進了許多租屋的年輕人，仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑！這就是現在正流行的一種投資方式：「分租套房」。 

投資分租套房可以輕鬆的擁有「每年」15%的投資報酬率，不需投資高風險的股票，就可擁有這麼高的報酬。根據72法則，15%的報酬率只需5年就可賺進一個投資額，也難怪分租套房投資術成為當今最夯的投資方法！真有那麼好嗎？相信許多投資者心中有這樣的疑問，為何自己出租的房子報酬率也只不過3%左右，別人又是如何辦到的，有哪些竅門呢？ 

案例： 

James在台北市中正區巷內，以750萬買了一間28坪、3房2廳1衛的32年老公寓，改裝前平面圖如圖1，若不另外改裝單純整棟出租，以目前行情每月租金只能有2萬元之行情，每年的收入只有24萬元，換算年報酬率約3.2%。

圖1：改裝前平面圖

倘若詳細規劃，將所有的房間打通，另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房，參考圖2的改裝後平面圖，整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。改裝後，每間套房都有窗戶，採光好又通風，行情也跟著攀升，每間套房均以每月1萬元出租，押金兩個月，合計每月可以收租4萬元，換算下來，每年收入達48萬元。

圖2：改裝後平面圖

試算：

James套房投資的金額如下：
買屋自備款：150萬元
貸款：600萬元，貸款年利率1.8%
裝潢費用：100萬元
租金收入(年)：48萬元
貸款利息費用(年)：10.8萬元(600萬*1.8%)
淨收入(年)：37.2萬元
年報酬率：372000/2500000=15%

如果用銀行定存的概念來看，就像是把250萬元存入銀行，然後每年拿回37.2萬元利息一樣，等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存。再加上一般而言，租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長，所以實際報酬率很有可能會高於15%。

心法一：地點，地點！

因為會租套房的一般是單身上學、上班族，所以地點的選擇以交通便利為主要考量，最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳，基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時，也會選擇「逐辦公室而居」，所以說公司行號多的地點當然是首選。

其次要注意房屋空間不可太小，平常的管理工作也不可疏忽，租戶報修設備應該立即處理，不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行，方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑，尤其在目前網路發達的世界裡，好的名聲或壞名都傳得非常快，這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷，租金自然水漲船高。

為了提高投資報酬率，有些投資客會選擇法拍屋，這樣成本就更低了，投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢！

心法二：退休投資規劃

租金有固定之現金收入，不只是源源不斷而且會愈來愈高，這樣的投資相當於固定收益投資商品，其報酬率是非常穩定的。想想看，股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已，可是卻得承擔不小之風險，然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當，也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。

如果你有1000萬元資金，就可以同時投資4件相同的物件，每個物件每年都可帶來37.2萬元現金，總共一年就有150萬的現金收入。而這150萬元已足夠過很優渥的退休生活了。

或許投資者心中會有疑問：萬一房價下跌時怎麼辦？其實不用怕，因為這不是靠買賣價差做波段操作，所以不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子，只收取租金，由於房價下跌並不會大幅影響租金收入，當然也就不用怕房價下跌了。

怪老子理財

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根據台灣連鎖加盟促進協會調查，國人最想創業的行業，第一名是咖啡店，但當前來自連鎖咖啡店、便利店的激烈競爭，導致開店成功率低，每10間約只有2～3間賺錢。

網路知名部落客蛙大（本名楊明晃）放棄百萬以上的年薪，2007年選擇在不起眼的小巷子中，開設咖啡店—「蛙咖啡」，卻能在第3個月就開始獲利，單月淨利約5萬元，淨利率逾15%。首度創業，而且還是選擇目前競爭最激烈的業種，卻能一舉成功，他有什麼過人本事？

原來蛙咖啡的主要賣點，不在咖啡，而在空間。很多人開咖啡店，是因為本身愛喝咖啡，蛙大卻相反，他是因為店裡要賣咖啡，才特地花了2個月時間去學煮咖啡跟製作輕食。蛙咖啡的主要收入，來自場地出租，這創造了一種另類的成功模式。

找定位》打造展覽空間

其實，蛙大最初的想法不是開家咖啡店，而是一個展覽空間。6年前，蛙大還是宏碁戲谷的部門主管，底下管了80名員工，他白天上班，晚上經營部落格，將自己爬高山拍照的作品，在網路上發表，累積不少粉絲。

5年前，他基於好奇，將自己的作品製作成桌曆，所得拿來做公益，同時也想試試自己的人氣指數有多高，結果500份桌曆很快就賣光，讓他自己也感到訝異。連續做了3年之後，募款金額年年倍增，蛙大說：「那時才覺得原來自己的作品有人要、有市場。」所以他開始思考創業的可能性。

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工商時報 記者陳穎柔／綜合外電報導

美國財政部周一宣布，計劃出售官方所持花旗集團至多15億股的普 通股。金融風暴期間，美國財政部對花旗挹注，因而持有該公司27％ （77億股）的股票，如今經濟復甦，財政部決定逐步展開釋股行動， 以出脫所持花旗股權。受此影響，花旗股票周一重挫。

美國財政部發表聲明指出，將僱摩根士丹利在特定權限下出售至多 15億股花旗普通股的自主權，在此之後預料再獲出售其餘普通股的權 限，該部將依先前敲定的交易計畫書依序在市場出售花旗股份。

美國財政部表示，為促成該部釋出股份，花旗已向證管會（SEC） 提出公開說明書，內容包含該部擬出售15億股花旗普通股。

據估計，財政部出售花旗全部股份，將可獲約320億美元。

美國財政部的花旗股份將以按市價發行方式出售，在此模式下，大 量股票將分批依據主要市價不定期出售。

美國政府的問題資產紓困計畫（TARP）飽受批評，促使美國總統歐 巴馬正努力向獲紓困銀行要回納稅人每一分錢。

美國財長蓋特納日前接受CNN訪問時表示，美國政府要讓TARP走出 悲情，使這次財政損失大幅低於1980年代與1990年代爆發的儲蓄貸款 協會（S ＆ L）危機所產生代價。

在金融風暴下，花旗也面臨財務危機，被迫接受美國政府挹注。不 過隨著風暴遠去，經濟開始復甦，花旗營運情況也大為改善，該銀行 執行長潘迪特日前就表示，他認為公司的情況較1年前要好多了，而 且也已居於邁向成長的有利位置。

( 2010/04/27 09:00 時報資訊 )

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30年期的長天期房貸到底划不划算，答案見仁見智。但房貸戶若選擇拉長天期來降低每月房貸負擔，一定要搭配理財規劃，把多出來的資金做好投資理財，對職業生涯也應有所安排，因為負擔房貸的時間拉長，必須要有更穩定的工作收入來支撐。

至於房貸戶如果選擇特殊房貸，需要集中支付本金，更要靠平日理財來累積資金，才不會到期時拿不出足額資金還款。

大致來看，長天期房貸較適合年輕族群，且法令雖規定房貸最長可達30年，各銀行仍會設立內規，要求房貸戶年齡加上貸款期限後，不得超過70歲或75歲。

不論房貸戶選擇早點還本還是晚點還本，最好還是要還款，因此不論選擇什麼房貸商品，都應配合財務規畫，才能真正降低每月付款壓力，長期也能輕鬆的還完房貸。

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發表於 2010/04/22 03:20 PM
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信用卡優惠大放送　主攻美食簽單兌獎
匯豐天天買一送一　中信新卡友送紅利

信用卡業者鎖定「美食」主題，祭出優惠好康(圖/業者 提供)

　　看準景氣逐漸回溫，民眾消費意願增加下，信用卡業者近期紛紛推出各式優惠措施或好康活動，包括特店消費折扣、贈送高額紅利點數、簽單兌獎等，希望藉此滿足持卡人，並提高刷卡金額或動卡率。

　　以台新銀行為例，併入慶豐銀行信用卡業務後，在卡量數大增之餘，更設計多種促刷方案，特別在今(99)年第二季鎖定「美食」為主題，精選出兩千家餐廳，只要持台新銀行信用卡的民眾，即可享有最高85折的好處。

　　同時從今(20)日起，也在專屬網站推出「全民美食任務」，民眾上活動網站完成美食心理測驗，找出最match的餐廳挑戰「美食餐廳九宮格」遊戲，不僅可吃美食，還有機會帶走價值近三萬元的上海世博套裝行程和萬元刷卡金。

　　無獨有偶，匯豐銀行新一季刷卡活動，也強調提供五星級美饡饗宴，持有白金、運籌理財、卓越理財信用卡，即日起至台北遠東國際大飯店的上海醉月樓、香宮，以及高雄漢來大飯店的池畔餐廳，都可天天享兩人同行一人免費的優惠。

　　至於在新竹老爺大酒店的Le Café、台中福華大飯店的美樂琪，則可享週一至週五兩人同行一人免費，以及週六、日85折優惠。

　　另外，台北、新竹、高雄國賓飯店指定餐廳用餐，也有平日最低7折及假日85折優惠；到台北老爺大酒店的中山日本料理用餐，則可享天天75折，讓卡友能輕鬆愜意的與家人或三五好友吃遍五星美食。

　　國內信用卡業務龍頭的中國信託，近期為響應節能減碳，宣佈即日起至六月底止，特別推專屬新戶的優惠活動，凡是最近六個月內未持有中信卡的新申辦者，於核卡後次月底前，累積消費滿3,600元以上，即可享有紅利點數3,600點回饋。

　　如果又同時申辦信用卡電子帳單、公用事業費代繳或信用卡帳單自動扣繳任一項成功，再加碼享有紅利點數500點回饋，等於新戶最高共可獲得4,100點紅利點數的回饋。

　　而聯邦銀行又再度推出「刷8大樂透」活動，六月底前持旗下信用卡或萬用金融卡，單筆刷卡新增消費達588元以上，即可參加簽單中8活動，最高可獲得當筆消費金額20%回饋金。且活動期間內天天選出兩萬名幸運聯邦卡友成為「刷8大樂透」精選貴賓，獲得前一日新增消費金額全額加碼回饋2%的樂透獎項。

　　聯邦銀行信用卡中心俞秀鴻執行長強調，一連舉辦近七年的刷8活動，持續受到卡友的肯定與踴躍參與，這次為提供更直接、更新穎的促刷回饋卡友，特別設計雙重回饋機會，對於卡友來講是一種全新的刷卡活動，期望能獲得熱烈迴響。

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房仲業 給新手的一課 21世紀不動產台灣區總經理 王福連 擠進前3％ 否則別當房仲 

( 2010/04/07 )

房仲業收入固然令人稱羨，但21世紀不動產總經理王福連指出，絕大部分業績收入集中在3％頂尖經紀人身上，新人一定要有「苦3年」的準備，才有出頭機會。

只要稍微注意美國電影、影集，例如《王牌天神》（Bruce Almighty）第2集，每當劇情中有房仲業者的角色，就會看到21世紀不動產的招牌，原因無他，因為21世紀不動產不但是全美國，也是全球規模最大的房地產經紀公司。

領悟到行銷時代已來臨

1983年，王福連自中原大學化工系畢業，順利進入國際大廠寶鹼（P&G）擔任品管工程師，是當時人人稱羨的優渥工作。在80年代，化工業是產值最高的產業，王福連從未想過，自己會離開化工領域。

人生難以預料，王福連只在寶鹼任職3年。1986年寶鹼推出的洗髮精品牌「海倫仙度絲」，席捲台灣市場；然而，在「論功行賞」時，領大獎的卻幾乎清一色是行銷人員，讓付出許多心血的王福連頗為失望，但也深切地領悟到，「行銷的時代已經來臨」，於是毫不猶豫遞出辭呈，轉戰房地產業。

「這段時間，台灣成長最迅速的產業，就是股市與房市，當時只有台北有股市，但全台都有房市，所以我選擇進入房市。」王福連踏入房地產業後，首先從代銷公司的專案企劃開始做起，之後轉換跑道當起房仲經紀人，開啟與房仲業的不解之緣。

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